WWW.SELUK.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

 

Pages:   || 2 | 3 | 4 |
-- [ Страница 1 ] --

КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Э.А.МУРСАЛИМОВА

КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ И

НЕДВИЖИМОСТИ

Учебное

пособие

Алматы, 2006

1

УДК 332.63:332.74

ББК 65.32-5

Мурсалимова Э.А.-

М91 Кадастровая оценка земель и недвижимости. /Учебное пособие./ -

Алматы: изд. «Агроуниверситет», 2006.-118 стр.

ISBN 9965-821-31-3

Рассмотрены методология оценки земли и недвижимости, основные понятия, принципы и подходы оценки недвижимости. Изложены основные положения методов оценки стоимости земли, базирующиеся на кадастровой информации. Предложены организация оценочной деятельности в области кадастровой оценки и переоценки земли.

Учебное пособие соответствует требованиям ГОСО и типового учебного плана специальностей 050903-землеустройство и кадастр, РУП дисциплины «Оценка земли и недвижимости» и предназначено для преподавателей, магистрантов, студентов вузов, специалистов Агенства по управлению земельными ресрусами РК и ГОСНПЦзем РК.

УДК 332.63:332. ББК 65.32- Учебное пособие рекомендовано к изданию и использованию в учебном процессе Ученым Советом КазНАУ по специальности землеустройства и кадастра при КазНАУ (протокол №6 от 6.09.2006 г.).

Рецензенты: М.О.Орынбеков, к.с-х.н., профессор Академии оценки и строительства, зав.сектором оценки земель и земельного кадастра ГосНПЦзем;

Сейфуллин Ж.Т., д.э.н., профессор, зав.кафедры «Кадастра»

КазНАУ.

ISBN 9965-821-31- © Мурсалимова Э.А., ©

ВВЕДЕНИЕ

В рыночной экономике земельный кадастр определяет информационную основу рационального использования и охраны земель, защиты прав и законных интересов собственников земель и их пользователей, а также выполняет базовую функцию инструмента налоговой политики государства. К основным механизмам платного землепользования относятся: нормативная цена земли или кадастровая стоимость, рыночная стоимость земли, земельный налог, арендная плата, залоговая стоимость земельных участков и другие регуляторы рыночного оборота.

В странах с функционированием развитого земельного рынка используются нормативная и рыночная цены на землю. В Республике Казахстан в качестве нормативной цены выступает кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка. На основе кадастровой стоимости исчисляется плата за возмездное предоставление (продажу) права частной собственности и за продажу права аренды на земельный участок, размер единого земельного налога для крестьянских (фермерских) хозяйств.

Кадастровая оценка земель в Республике Казахстан производится в соответствии с Земельным кодексом Республики Казахстан и Постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года № 890 «Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков».

Целью любой коммерческой организации является получение максимальной прибыли, посредством удовлетворения потребителя и завоевание определенной доли рынка. Потребность в жилье относится к основным потребностям человека и спрос на этот товар всегда достаточно велик. С переходом на рыночный механизм развития нашей республики диспропорция между спросом и предложением на качественные офисные и жилые помещения, отвечающие всем современным стандартам, оказалась ярко выраженной, что привело, в эту отрасль большое количество новых компании, а также дало толчок к возрождению старых, существующий с советских времен объединений, владеющих госсобственностью.

Это позволило вырасти огромному сопутствующему сегменту бизнеса: риэлторские и консалтинговые компании, проектные институты и девелоперские компании, ипотечные банки, поставщики строительных компаний, мелкие ремонтные бригады, дизайнеры -этот перечень еще может быть продолжен.

Необходимо целесообразное комплексное исследование рынка коммерческой недвижимости, включающих в себя анализ особенностей формирования цены на рынке арендной недвижимости и выявление важнейших факторов, влияющих на ее уровень, анализ спроса, анализ внешней маркетинговой среды и предложений.

Целью данного учебного пособия является: исследование теоретических и методологических основ кадастровой оценки земельных участков, оценки недвижимости.

Задачами учебного пособия является:

- исследование методологии оценки приносящей доход;

-изучение основных сегментов рынка земельных участков, недвижимости и особенностей казахстанского рынка;

-изучение организации оценочной деятельности в РК.

Право собственности в Республике Казахстан определяется ой главой гражданского кодекса «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, на основаниях, условиях и в пределах установленных законодательными актами.

Объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим товаром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов.

1. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ВЕДЕНИЯ

ЗЕМЕЛЬНОГО КАДАСТРА

Земельный фонд Республики Казахстан в соответствии с целевым назначением подразделяется на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов (городов, поселков и сельских населенных пунктов);

3) земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;

4) земли особо охраняемых природных территорий, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Отнесение земель к категориям, а также перевод земель из одной категории в другую в связи с изменением их целевого назначения производятся Правительством Республики Казахстан, местными исполнительными органами областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения) в пределах их компетенции по изъятию и предоставлению земельных участков.

Согласно Правил ведения государственного земельного кадастра Государственный земельный кадастр в Республике Казахстан ведется с целью обеспечения государственных органов, физических и юридических лиц информацией о земле и отдельных земельных участках. Единицей учета и хранения данных Кадастра является земельный участок, выделенный в замкнутых границах, закрепляемый в установленном порядке за субъектами земельных правоотношений. В Кадастре для каждого земельного участка фиксируются физические характеристики, позволяющие однозначно выделить его в пространстве, определить размеры и местоположение, а также кадастровая оценочная стоимость участка.

Данные систематизируются по формам собственности, категориям земель, позволяющим сопоставить их между собой по районам (городам областного значения), областям, столице, городам республиканского значения и Республики Казахстан в целом. Ведение Кадастра включает: подготовительные работы;

сбор и обработку исходных данных;

создание и ведение информационных систем. Картографической основой Кадастра являются земельно-кадастровые карты, которые должны обеспечивать возможность внесения изменений линейных и площадных характеристик земельных участков.

При автоматизированном ведении Кадастра картографическая основа формируется в виде электронной карты с применением геоинформационных технологий и изготовлением копии на бумажных носителях.

Кадастровому учету подлежат земельные участки, расположенные на территории Республики Казахстан, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного характера использования земельных участков.

Кадастровый учет земельных участков проводится по месту их Учет количества и качества земель ведется по их фактическому состоянию и использованию. Все изменения фиксируются после того, как они произошли на местности. Данные учета земель заносятся в земельно-кадастровую книгу по каждому земельному участку. Необходимые сведения о размерах, местоположении, количестве и качестве земель фиксируются при их первичном учете, а происходящие изменения в составе земель, их качестве и виде использования выявляются в процессе ведения текущего учета земель. Учет качества и кадастровой оценки земель производится в целях определения эффективности использования земельного участка с учетом целевого назначения;

определения цены земельного участка (плата за продажу права аренды на земельный участок) при продаже их в частную собственность;

налогообложения;

определения судом выкупной цены и размеров выплат при принудительном изъятии земельного участка для государственных надобностей, и в случае реквизиции.

Сведения о качестве земель и их кадастровой оценке отражаются в земельно-кадастровой книге по каждому земельному участку. Учет земельных участков и находящегося на них недвижимого имущества для целей регистрации является необходимым условием, обеспечивающим государственную регистрацию прав собственности и других прав, а также обременении на недвижимое имущество.

В зависимости от уровня ведения кадастра создаются и содержатся в контрольном состоянии земельно-кадастровые карты (схемы): земельно-кадастровая карта (схема) Республики Казахстан с отображением границ и кодов областей, городов республиканского значения и столицы;

земельно-кадастровая карта (схема) области с отображением границ и кодов районов и городов областного (районного) значения;

земельно-кадастровая карта города республиканского значения, столицы с отображением границ и кодов районов внутри города;

земельно-кадастровая карта (схема) района, города областного (районного) значения с отображением границ и кодов учетных кварталов;

земельно кадастровая карта (схема) учетного квартала с отображением границ и нумерацией земельных участков.

Пользователями сведений Кадастра являются: органы государственного управления - по вопросам планирования развития территории, зонирования земель, разработки программ по рациональному использованию природных ресурсов, другим вопросам, связанным с управлением земельными ресурсами;

уполномоченные органы в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

органы в сфере государственной статистики;

заказчики строительных и других объектов - по вопросам выбора и предоставления (продаже) земельных участков под застройку;

проектные, изыскательские, научно-исследовательские организации - по вопросам получения исходных данных для выполнения проектно-изыскательских и научно-исследовательских работ;

уполномоченные органы в сфере архитектурно-градостроительной деятельности - по вопросам ведения государственного градостроительного кадастра, разработки градостроительной и иной документации;

уполномоченные органы в области охраны окружающей среды - по вопросам проведения контроля за использованием природных ресурсов и состоянием окружающей среды, разработки природоохранных мероприятий;

органы налоговой службы - по вопросам исчисления земельного налога;

иные физические и юридические лица. Сведения Кадастра об определенном земельном участке предоставляются на бумажных или магнитных носителях, а также в виде непосредственно санкционированного доступа к банку данных Кадастра с применением технических и телекоммуникационных средств связи по месту учета земельного участка. Сведения Кадастра о земельных участках соотносятся с земельно-кадастровыми картами (планами). Сведения Кадастра, не содержащие государственных секретов и иных ограничений, являются общедоступными и предоставляются заинтересованным физическим и юридическим лицам на платной основе.

Предоставление сведений Кадастра государственным органам осуществляется на безвозмездной основе. Нарушение режима доступа к сведениям кадастра или предоставление недостоверной предусмотренную законодательными актами ответственность.

Вопросы к разделу:

1. Цель государственного земельного кадастра в РК?

2. Что такое земельный участок?

3. Порядок и содержание работ по учету земель.

4. Какие объекты подлежат кадастровому учету и регистрации?

5. Кто является пользователем сведений Кадастра?

6. Содержание кадастровых карт.

7. Права собственников земельных участков.

8. Цели и содержание учета земель

2. МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

В Республике Казахстан в соответствии с ее гражданским кодексом (статья 117, глава 3) к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, недвижимости) относятся: земельные участки, здания, сооружения многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, в соответствии с нашим законодательством к недвижимым вещам относят подвижные объекты, как морские и воздушные суда, космические объекты.

С точки зрения оценки, следует различать термины:

недвижимость и недвижимая собственность. Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), т.е.

принимают во внимание физическую суть объекта собственности.

Недвижимая собственность - это совокупность объекта и имущественных прав на него (интересы, польза и права, связанные с владением, пользованием, распоряжением недвижимостью), т.е.

говорят о экономико-правовой характеристике объекта недвижимости. Право собственности и другие права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В теории оценки, характеризуя недвижимость, для обозначения земли используют термин «земельный участок» или просто «участок» - обособленная территория земли в границах, зарегистрированная в земельно-кадастровой книге под уникальным идентификационным номером (кадастровым номером). Для обозначения участка земли со зданиями, строениями или сооружениями употребляется термин «улучшенный земельный участок».

Связано это с тем, что термин «улучшения» является более полной характеристикой объекта недвижимости, так как включает в себя не только здания, строения и сооружения, но и многолетние насаждения, подземные и надземные коммуникации, т.е. все улучшения земельного участка. При этом под улучшениями земельного участка понимается, как правило, все, что неразрывно связано с землей и повышает ее рыночную стоимость.

Объектами рынка недвижимости являются права на собственность, связанные с объектами, а субъектами рынка недвижимости физические и юридические лица, включая государство, покупающие или продающие права на объекты недвижимости.

Объем прав на объекты недвижимости в разных странах различен: от абсолютного (полного) права на недвижимую собственность до права прохода по чужой территории. Под полным правом собственности понимается право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью в рамках, не противоречащих местному законодательству. Полное право собственности обладает наивысшей рыночной стоимостью.

Право собственности в Республике Казахстан определяется ой главой гражданского кодекса «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом на основаниях, условиях и в пределах установленных законодательными актами Из вышесказанного следует, что товаром на рынке недвижимости и, следовательно, объектом оценки, является не объект недвижимости, а совокупность имущественных прав на него.

В соответствии с законом «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» от 30 ноября 2000 года № 109-П под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «... наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на основании сделки в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей доступной информацией об объекте оценки, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства», т.е. когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана приобретать;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- цена сделки представляет собой эквивалент денежного вознаграждения за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

Из определения рыночной стоимости следует, что необходимо различать термины «цена» и «рыночная стоимость». Цена представляет собой, с одной стороны, некоторый исторический свершившийся факт, зафиксированный в договоре о сделке, и, с другой стороны, цена является индикатором (показателем) рыночной стоимости, поскольку последняя формируется на базе реальных цен сделок. Рыночная стоимость является наиболее вероятной ценой, выраженной в денежной форме.

Следует также различать термины «затраты» и «вклад в рыночную стоимость». Затраты измеряются деньгами, потраченными на создание каких-либо улучшений объекта недвижимости, а вклад в рыночную стоимость измеряется деньгами, которые рынок заплатит за созданные улучшения.

Затраты могут быть равны, больше или меньше вклада в рыночную стоимость. Соотношение между ними определяется спросом и предложением на рынке на данные улучшения.

Объект недвижимости в отличие от обычных товаров является специфическим товаром. Две особенности недвижимости определяют реакцию рынка на спрос и предложение: уникальность (неповторимость) и неподвижность объектов. Даже в типовой застройке (по единому проекту) каждое здание занимает свой участок земли, имеющий неповторимую топографическую привязку. Рассматривая отличия рынка недвижимости от обычного рынка можно отметить следующее. На обычном рынке товары и услуги серийные и потому взаимозаменимые. Объект недвижимости как товар не может иметь абсолютно похожих аналогов, так как хотя бы с точки зрения местоположения он уникален, и, следовательно, замена одного объекта на другой, как правило, требует существенных корректировок в цене.

На рынке недвижимости предметами сделки и оценки являются имущественные права на объекты недвижимости (право собственности, право аренды, субаренды, залога и др.), представляющие собой достаточно сложную категорию с юридической и экономической точки зрения. Сравнивая обычный товарный рынок и рынок недвижимости с точки зрения цены и ее структуры необходимо отметить следующее.

Цена представляет собой денежное выражение стоимости товара в сфере производства либо стоимости услуг в сфере обслуживания. На рынке недвижимости товаром является совокупность имущественных прав на объект недвижимости:

владение, пользование, распоряжение и др. Наиболее часто предметом сделки выступает либо полное право собственности, включающее владение, пользование и распоряжение, или право пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, которая называется арендной платой.

Если предметом сделки является имущественное право в виде полного права собственности на объект недвижимости, то в результате сделки один участник сделки полностью теряет права на него, получая за него денежный эквивалент, а другой - становится собственником объекта недвижимости, передав за него продавцу денежные средства.

Товаром является продукт в виде объекта недвижимости. Если же предметом сделки является имущественное право в виде права пользоваться объектом недвижимости в течение какого-то времени за определенную плату, то в результате сделки продавец не теряет право владеть и распоряжаться объектом недвижимости (например, продать его), а лишь на время и за определенное вознаграждение (арендную плату) он лишается физического владения объектом недвижимости. То есть в этом случае продается услуга за пользование объектом недвижимости.

Таким образом, условно мы можем говорить о двух наиболее распространенных формах товара на рынке недвижимости: товара как продукта и товара как услуги. Оба товара имеют свою цену и структуру цены. Более того, эти цены, как правило, связаны между собой. Например, собственник объекта недвижимости, предлагая его в аренду, при определении стоимости этой услуги будет ориентироваться на окупаемость первоначальных инвестиций в объект недвижимости, т.е. на затраты по созданию или приобретению объекта недвижимости. А при его продаже определит стоимость объекта, ориентируясь на его доходность.

2.2 Принципы и подходы оценки недвижимости Стоимость товара на рынке недвижимости это наиболее вероятная цена продажи имущественных прав на него на этом рынке. То есть стоимость, которую определяет оценщик, является по существу меновой характеристикой товара или его меновой стоимостью, на формирование которой оказывают влияние различные факторы. Факторы, влияющие на стоимость или на цену как форму ее рыночного проявления, можно подразделить на две большие группы: факторы предложения и факторы спроса.

К факторам предложения можно отнести те, которые влияют на цену продавца: в основном это затраты, связанные с приобретением или созданием объекта недвижимости или прав на него, а к факторам спроса - те, которые влияют на цену покупателя.

Покупатель, как правило, при покупке объекта недвижимости или прав на него руководствуется в своих мотивациях принципом замещения, т.е. максимальная цена товара для него ограничивается наименьшей ценой товара аналогичной полезности.

Взаимодействие этих факторов и определяет цену товара на рынке недвижимости.

Основная задача оценщика правильно учесть взаимодействие этих факторов в процессе оценки рыночной стоимости имущественных прав на объект недвижимости. Однако, при определении цены этих прав, оценщик обязан ориентироваться на законы формирования цен на обычном товарном рынке с учетом вышеперечисленных особенностей недвижимости как товара.

Цена на товарных рынках формируется в диапазоне от минимально возможной, не обеспечивающей прибыли (продавца), и максимальной, препятствующей формированию спроса (превышающей возможности покупателя) (табл.1).

Таким образом, для продавца минимально возможная цена определяется себестоимостью продукции, максимальная наличием каких-либо уникальных достоинств его товара. Цены товаров конкурентов и товаров-заменителей дают средний уровень.

Таблица при этой цене продук- и цены товаров- достоинс- невозможно ценообразования:

1. Расчет цены по методу «средние издержки плюс прибыль».

Заключается в начислении определенной наценки на себестоимость товара.

2. Расчет цены на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Это метод ценообразования на основе издержек. Продавец стремится установить цену, которая обеспечит ему желаемый объем прибыли. Точка безубыточности при этом формирует минимальный объем продаж. Метод требует рассмотрения разных вариантов цен и их влияния на объем сбыта.

3. Установление цены на основе ощущаемой ценности товара. Основным фактором ценообразования в этом случае являются не издержки продавца, а покупательское восприятие.

Цена призвана соответствовать ощущаемой ценностной значимости товара.

4. Установление цены на основе уровня текущих цен. Назначая цену по этому методу, продавец в основном отталкивается от цен конкурентов и меньше внимания обращает на показатели собственных издержек или спроса.

Недвижимость, как один из видов товара, подчиняется общим законам товарного рынка. Следовательно, для назначения цены на недвижимость продавец может использовать представленные выше методы ценообразования с учетом специфических особенностей недвижимости как товара. Именно эти методы и лежат в основе трех подходов к оценке недвижимости:

I. Затратный подход. Оценщик определяет стоимость полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемой собственности, затем вычитает из нее сумму оцененного износа зданий и сооружений. К сумме, полученной таким образом, прибавляется рыночная стоимость участка земли как свободного.

Поскольку полная восстановительная стоимость включает в себя как прямые, так и косвенные издержки предпринимателя, ее можно считать средними издержками строительства с учетом прибыли предпринимателя. Рыночную цену участка мы вправе считать средними издержками на приобретение земли, а прибыль предпринимателя - премией за риск инвестирования. Если условно принять физический и моральный износ равными нормативному бухгалтерскому износу, мы приходим к описанному выше методу «средние издержки плюс прибыль». При этом с точки зрения теории спроса и предложения подход по затратам отражает в ценообразовании сторону предложения.

Итак согласно данному подходу, стоимость может быть определена по затратам, которые необходимы для воспроизводства или замены собственности за вычетом обоснованной поправки на начисленный физический износ, функциональное и экономическое (внешнее) устаревание, если последние существуют и поддаются измерению. Чаще всего затратный подход применяется при оценке объектов, не имеющих активного рынка.

Затратный подход важен также при оценке бизнеса, когда ожидается, что данное предприятие (объект) принесет настолько низкий доход на вложенный капитал, что следует рассмотреть вопрос о его ликвидации. Надо помнить, что между затратами и полезностью нет прямой сеязи[5]. Применение методов оценки на основе затратного подхода особенно оправданы: для начисления налога на имущество, для целей страхования, при судебном разделе имущества между собственниками, при переоценке и т.д.

Теория данного подхода гласит, что стоимость средства не больше затрат необходимых для его восстановления или замещения, но, как правило, меньше таких затрат, из-за своего текущего фактического состояния.

II. Доходный подход в процессе оценки недвижимости.

Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе всей оставшейся экономической жизни.

Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.Исходя из определения, в этом подходе мы имеем дело с установлением цены на основе ощущаемой ценности товара.

Ценность товара определяется как текущая стоимость ожидаемых выгод. Под выгодой может пониматься не только реальный доход, генерируемый объектом при сдаче в аренду, но и неявные выгоды, связанные, например, с использованием объекта собственником для своих нужд. В последнем случае стоимость объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник мог бы получить от сдачи объекта в аренду.

Цена владения (пользования) объектом может определяться не только через величину арендной платы. Это может быть любое, выраженное в денежной форме, определение потребительской полезности или ценности недвижимости как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома мы можем рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность, тем более что долевое строительство дает много преимуществ перед строительством типичного, генерирующего условно постоянный поток дохода, объекта коммерческой недвижимости.

Заметим, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а наиболее эффективного использования объекта. При решении данной проблемы мы приходим к определению цены аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости.

В данном случае мы подходим к расчету цены на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта, на оплату коммунальных услуг, на содержание аппарата управления, на рекламу и маркетинг и прочее. Необходимо учесть также денежные отчисления для покупки (постройки) в будущем нового объекта взамен изношенного.

Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода.

Ставка дисконта при доходном подходе играет также роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. В отличие от товарных рынков цены здесь рассматриваются не в зависимости от количества единиц товара, а в зависимости от площади сдаваемых помещений (за большую площадь скидки), от их местоположения (этаж, вид из окна и пр.), от состояния помещений и т.д.

Соответственно, точка безубыточности определяет минимальную наполняемость объекта. Рассмотрев все возможные варианты, оценщик выбирает наиболее выгодный, т.е. имеющий наибольшую текущую стоимость при наименьшем сроке окупаемости инвестиций. С точки зрения теории спроса и предложения подход по доходам отражает точку зрения покупателя, формирующего спрос на товары.

III. Подход рыночных сравнений. Этот метод оценки рыночной стоимости основан на сравнении цены объекта с ценами недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты, которые были проданы на соответствующем рынке. Все сопоставимые объекты корректируются на различия с объектом оценки. В результате определяется продажная цена каждого из сопоставимых объектов, как если бы при продаже он имел те же основные характеристики, что и оцениваемая собственность.

По сути, мы здесь имеем аналог метода установления цены на основе уровня текущих цен [7]. Методы определения уровня текущих цен могут быть различными: метод корреляционно регрессионного анализа, метод поправок (аналог на товарных рынках - метод определения цен на новые изделия на основе коэффициентов технического уровня) и пр. Метод установления цены на основе закрытых торгов также применим для определения цен объектов недвижимости, поскольку здесь мы имеем частный случай прямого сравнительного анализа продаж для объектов, имеющих особенности формирования цены, определяемые условиями аукциона (порядок назначения стартовой цены, порядок допуска участников торгов, срок подачи заявок, условия состоятельности торгов и пр.). С позиций теории спроса и предложения, данный подход может служить хорошим арбитром цен спроса и предложения на последнем этапе согласования итогового результата при выполнении оценки разными методами.

Итак, характеризуя рынок недвижимости в целом можно отметить следующие его особенности: не серийность и не взаимозаменяемость, влияние государства, сравнительно малое количество продавцов и покупателей, спрос и предложение далеки от сбалансированности, слабая информированность покупателей и продавцов, низкая ликвидность товаров. Совокупность этих особенностей определяет рынок недвижимости как несовершенный рынок. Необходимо иметь в виду, что поскольку рынок недвижимости является преимущественно рынком продавца, торги проводятся по американской схеме, т. е. победителем считается предложивший большую цену. Отсюда при формировании цены предложения каждый участник торгов ориентируется на те наибольшие цены, которые могут предложить конкуренты.

Рынок недвижимости как институт, сводящий вместе покупателей и продавцов для совершения сделок в отношении объектов недвижимости, имеет достаточно сложную структуру, которая в зависимости от критериев классификации может быть сегментирована различным образом. В качестве критериев классификации можно выбрать следующие:

- функциональное назначение объекта недвижимости (жилое, торговое, производственно-складское, офисное и т.д.);

- тип объекта (отдельно стоящее здание, встроенное помещение, свободный земельный участок и т.д.);

- права на объект недвижимости (собственность, аренда, субаренда, закладная и т.д.).

Помимо перечисленных выше сегментов рынок недвижимости с правовой точки зрения можно подразделить еще на два крупных сектора: государственный и частный. К государственному рынку условно можно отнести рынок, субъектом которого является государство, а к частному рынку - рынок, субъектами которого являются физические и юридические лица, получившие в собственность объекты недвижимости в процессе приватизации госимущества, либо посредством строительства новых помещений.

Каждый из перечисленных выше сегментов и секторов, являясь относительно самостоятельным, может испытывать с точки зрения ценообразования большее или меньшее влияние других через динамику спроса и предложения по конкурирующим сегментам и секторам.

Вопросы к разделу:

1. Что относится к недвижимому имуществу?

2. Дайте определение недвижимой собственности.

3. Что является объектами рынка недвижимости?

4. Что такое цена, товар?

5. Задачи оценщика.

6. Методы ценообразования.

7. Суть затратного, доходного подходов, подхода рыночных отношений.

3. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ И ПЛАТЕЖ И ЗА ЗЕМ ЛЮ

Согласно земельного законодательства РК, Земельные участки, находящиеся в собственности, постоянном землепользовании или первичном безвозмездном временном землепользовании, облагаются земельным налогом в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан. За земельные участки, предоставленные государством во временное возмездное землепользование (аренду), взимается плата за пользование земельными участками. Порядок исчисления и уплаты в доход бюджета платы за пользование земельными участками определяется в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан. При предоставлении на территории Республики Казахстан земельного участка в аренду другим государствам размер платы за пользование земельными участками определяется международными договорами, ратифицированными Республикой Казахстан.Предоставление земельных участков из государственной собственности в частную производится на возмездной основе путем продажи единовременно либо в рассрочку по решению местного исполнительного органа области (города республиканского значения, столицы), района (города областного значения) в пределах его компетенции по предоставлению земельных участков, за исключением случаев, когда земельный участок предоставляется в собственность на безвозмездной основе:

1) гражданам Республики Казахстан - собственникам жилых помещений как идеальная доля в объектах кондоминимумов;

2) гражданам Республики Казахстан для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного и дачного строительства в пределах установленных норм;

3) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и законодательными актами Республики Казахстан.

Плата за возмездное предоставление (продажу) права частной собственности на земельный участок (далее - плата за земельные участки) или права временного возмездного землепользования (далее - плата за продажу права аренды) исчисляется на основе кадастровой (оценочной) стоимости, рассчитываемой по базовым ставкам платы за земельные участки с применением поправочных коэффициентов.

При продаже или сдаче в аренду собственником земельного участка, продаже негосударственным землепользователем принадлежащего ему права землепользования другим лицам, а также при сдаче им земельного участка в аренду вторичным землепользователям размер, сроки и форма платы за земельные участки определяются договорами купли-продажи или имущественного найма в соответствии с гражданским законодательством Республики Казахстан.

Базовые ставки платы за земельные участки при их предоставлении в частную собственность, сдаче государством или государственными землепользователями в аренду, а также размер платы за продажу права аренды устанавливаются Правительством Республики Казахстан. При этом ставки платы за пользование земельными участками устанавливаются не ниже размеров ставок земельного налога. Плата за продажу права аренды устанавливается дифференцированно от кадастровой (оценочной) стоимости конкретного земельного участка.

Кадастровая (оценочная) стоимость конкретного земельного участка определяется специализированными государственными предприятиями, ведущими государственный земельный кадастр, в соответствии с базовыми ставками платы за земельные участки, предоставляемые на возмездной основе в частную собственность или в аренду государством, с применением к ним поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов и оформляется актом определения кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка, утверждаемым уполномоченным органом по земельным отношениям в пределах компетенции местных исполнительных органов областей (города республиканского значения, столицы), районов (городов областного значения) по предоставлению земельных участков.

Базовые ставки платы за земельные участки, предоставляемые в частную собственность в населенных пунктах (поселки и сельские населенные пункты), расположенных в пригородной зоне городов Астаны, республиканского значения, областных центров и курортной зоне, увеличиваются в два раза.

Кадастровая (оценочная) стоимость дополнительных земельных участков, предоставляемых гражданам Республики Казахстан в частную собственность для ведения личного домашнего (подсобного) хозяйства, садоводства и дачного строительства сверх установленных норм бесплатной передачи, определяется исходя из базовых ставок платы за земельные участки сельских населенных пунктов, наиболее близко расположенных к По земельным участкам, расположенным за пределами черты населенных пунктов, предоставленным (предоставляемым) гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку или застроенным зданиями (строениями, сооружениями) и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений и сооружений) в соответствии с их назначением, кадастровая (оценочная) стоимость определяется исходя из размера десяти процентов от базовых ставок платы за земельные участки, предоставленные (предоставляемые) для указанных целей в городах областного значения.

Рост экономики, инвестиций в производственное и жилищное строительство, повышение благосостояния населения и другие положительные факторы вызвали резкий спрос на земельные участки во всех городах республики, особенно в крупных промышленных центрах. Результаты мониторинга рынка земли указывают на необходимость пересмотра базовых ставок платы и по другим городам. Налогообложение земель в Казахстане в настоящее время осуществляется в соответствии с Кодексом Республики Казахстан «О налогах и других обязательных платежах в бюджет». Согласно Налоговому кодексу, базовые ставки земельного налога на земли сельскохозяйственного назначения устанавливаются в расчете на 1 гектар и дифференцируются по качеству почв. Исчисление единого земельного налога для крестьянских (фермерских) хозяйств производится в зависимости от кадастровой (оценочной) стоимости земельного участка (0,1%).

Базовые налоговые ставки на земли населенных пунктов устанавливаются в расчете на один квадратный метр площади в зависимости от категории населенных пунктов. Базовые налоговые ставки на земли промышленности, расположенные вне населенных пунктов, устанавливаются в расчете на один гектар пропорционально баллам бонитета. В республике принципы налогообложения земель складывались в условиях отсутствия рыночного оборота земельных участков, который и в настоящее время реально развит только в части небольших по площади участков граждан и организаций в городских и сельских населенных пунктах. В этих условиях уровень налогообложения, установленный законодательством страны, не всегда учитывает реальную ценность земель и, как следствие, система платного пользования земли не выполняет в должной мере свои главные функции - фискальную и регулирующую рациональное землепользование.

Установленный за единицу площади, в зависимости от балла бонитета почв, земельный налог на земли сельскохозяйственного назначения представляет собой налог на естественное плодородие земель. Баллы бонитета почв лишь частично учитывают специфику регионов по производству сельскохозяйственной продукции. Они отражают только почвенные условия и не учитывают факторы экономического плодородия – реальную производительную способность земли, а также рентные условия.

Опыт стран с рыночной экономикой показывает, что развитие экономики в определенной мере связано с налаживанием системы платежей за землю на основе информации земельного кадастра о налогоплательщиках и кадастровой оценки земель, являющейся базой для определения ставок земельного налога. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель.

Кадастровая оценка земель определяется с учетом уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений и иной информации об объектах недвижимости;

площади земельного участка;

вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

факторов местоположения и окружающей среды. Для проведения необходимых расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости:

• данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);

приватизированными предприятиями;

• данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.) • информация о стоимости продажи прав аренды;

• данные предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки), публикуемые в специальных Методика кадастровой оценки земель состоит из следующих расчетных блоков:

1. Проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

o доступность различных центров тяготения (объектов);

o уровень развития транспортной инфраструктуры;

o уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

o уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

o состояние окружающей среды;

o историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

o инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

2. Выделение на территории административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

3. Выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

4. Расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования 5. Распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера 6. Расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок Межевание земельного участка - мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности. Цель создания и ведения государственного земельного кадастра информационное обеспечение:

• государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

• государственного контроля за использованием и охраной земель;

• мероприятий по сохранению и повышению плодородия земель;

• государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней;

• экономической оценки земель и учета их стоимости;

• установления платы за землю;

• иной деятельности, связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками.

Единый государственный реестр земель содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках. Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель.

Кадастровая оценка производится с помощью системы натуральных и стоимостных показателей по трем основным категориями земель: кадастровая оценка городской земли, кадастровая оценка сельскохозяйственных земель, кадастровая оценка земель лесного фонда.

Кадастровая оценка земель определяется с учетом:

- уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений (принимаются во внимание как застроенные, так и незастроенные земельные участки) и иной информации об объектах недвижимости;

- площади земельного участка;

- вида территориальной зоны и вида функционального (разрешенного) использования земельного участка;

- факторов местоположения и окружающей среды.

Государственная кадастровая оценка проводится по категориям земель. При этом отнесение земельного участка к той или иной категории осуществляется на основании данных государственного земельного кадастра в соответствии с право устанавливающими документами на земельный участок. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. Методика кадастровой оценки земель состоит из следующих расчетных блоков:

1. Проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

o доступность различных центров тяготения (объектов);

o уровень развития транспортной инфраструктуры;

o уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

o состояние окружающей среды;

o историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

o инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

2. Выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

3. Расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования 4. Распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера 5. Расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок Вопросы к разделу:

землепользователям.

2. Порядок исчисления уплаты налогов на земельный участок.

3. Порядок купли (продажи), аренды земельных участков.

4. Кем устанавливаются базовые ставки платы на земельные участки?

5. Каким органом определяется кадастровая стоимость земельных участков?

сельскохозяйственного назначения.

7. Исчисления земельных налогов на земли населенных пунктов.

8. Исчисления земельных налогов на земли под застройку.

9. Определение базовых ставок на земельные участки;

предоставляемые в частную собственность.

10. Методика кадастровой оценки земель.

11. Работы по межеванию земельных участков.

12. Содержание ЕГРЗ.

4. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ

УЧАСТКОВ

4.1 Основные методические положения Земельный участок, как объект недвижимости, имеет правовой режим, существенным образом влияющий на его идентификацию и оценочную стоимость.К характеризующим правовой режим признакам земельного участка относятся:

категория земель, в границах которых расположен земельный участок, цель использования земельного участка, форма собственности, сервитуты, обременения и ограничения вещных прав на него.

Ограниченный характер предложения прав на земельные участки в связи с невозможностью воспроизводства земельного участка как объекта недвижимости, полезность (доходность) использования участков как объектов производственно хозяйственной или иной деятельности и покупательная способность участников земельного рынка постоянно репродуцируют стоимость земельных участков.

Стоимость земельного участка или прав на него измеряется текущей стоимостью будущих выгод, основанных на праве собственности или иных правах на земельный участок. Благодаря особенностям земельных участков каждый из них имеет уникальное, присущее только ему местоположение. Данное обстоятельство используется для идентификации всех иных объектов недвижимости на земле.

Уникальные свойства земли как с теоретической, так и с практической точек зрения позволяют говорить о стоимости земельного участка отдельно от стоимости осуществленных на нем улучшений и оценивать вклад, который вносят эти улучшения или земельный участок в общую стоимость объекта недвижимости.

Отдельная оценка стоимости земельного участка особенно необходима в переходный период к рыночной экономике, так как этот методический подход к оценке объектов недвижимости позволяет с относительно меньшими затратами средств и времени:

- способствовать процессу рыночного ценообразования;

- обеспечивать в более короткие сроки возврат бюджетных средств муниципалитетов на осуществленное ими благоустройство и общественные улучшения в связи с повышением (благодаря им) стоимости земли и иной недвижимости при организации налогообложения от их стоимости;

- объективно оценивать реальный ущерб, упущенную выгоду и иные компенсационные выплаты в случаях, предусмотренных законодательством;

- устанавливать заинтересованными сторонами договорные цены, включая арендную плату, размер ипотечного кредитования и т.д.

4.2 Виды стоимости земельного участка Рыночная стоимость земельного участка в условиях становления рыночных земельных отношений является оценочной категорией и фиксируется в земельном кадастре как одна из характеристик землепользования. Рыночная стоимость устанавливается при кадастровой оценке земельных участков, находящихся как в пассивном использовании (неприносящих доход), так и земельных участков, внесенных в активы предприятий (приносящих доход). Рыночная стоимость земельного участка более точно, чем другие характеристики, отвечает условиям и целям налогообложения, ипотечного кредитования, компенсационных выплат, предложения стартовых цен на конкурсах и аукционах, вложения капитала при совершении сделок купли - продажи, заключении договоров аренды, ренты, пожизненного содержания, мены, внесения прав на землю в уставные фонды.

4.3 Основные принципы оценки рыночной стоимости Теоретической основой оценки стоимости недвижимости является унифицированный набор оценочных принципов. Это принципы: принцип спроса и предложения, вклада, наилучшего и наиболее интенсивного использования, конкуренции, замещения, сбалансированности и соответствия, ожидания.

Принцип спроса и предложения: предложение - количество объектов, имеющихся в наличии на рынке для продажи по конкретной цене. Спрос - количество объектов, которые покупатели готовы купить по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяют текущий уровень цен на объекты недвижимости. Существуют три пограничных состояния: равновесие, когда спрос равен предложению и цены имеют общественно - нормальный уровень (адекватны цене производства и средней норме прибыли);

спрос определяет предложение, что порождает спекулятивное ожидание и сверхнормальный рост цен продажи участков и других объектов недвижимости;

предложение определяет спрос, что соответствует депрессивному состоянию как земельного рынка, так чаще всего и экономики в целом и ведет к резкому снижению цен.

Все три состояния носят циклический характер и в условиях устойчивой рыночной экономики предопределены множеством факторов - покупательской способностью населения, демографическими изменениями, состоянием денежного рынка, спецификой отраслевых характеристик объектов недвижимости и т.п.

Принцип вклада: стоимость любого отдельного элемента объекта недвижимости определяется его вкладом в общую стоимость объекта или размером ее уменьшения при его отсутствии. Вклад - добавление к стоимости объекта недвижимости в целом, которое привносит увеличение доходности, но не фактические затраты на этот элемент как составную часть объекта недвижимости.

Отдельная оценка рыночной стоимости собственно земельного участка и рыночной стоимости иных объектов недвижимости, расположенных на нем, требуется во многих случаях: при налогообложении земли и улучшений по различным ставкам, для оценки рыночной стоимости дорог, водопроводных, канализационных и иных сетей, установлении арендной платы за землю и улучшения при различных субъектах прав на них, расчете компенсационных выплат и т.д.

Принцип наилучшего и наиболее интенсивного использования:

наилучшее и наиболее интенсивное использование определяется как наиболее вероятное использование земельного участка (как составной части объекта недвижимости), являющееся физически возможным, экономически эффективным и юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.

Земельные участки в случае снижения эффективности их использования меняют свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий, сооружений и других улучшений, так и в результате изменения состояния рынка недвижимости.

В соответствии с этим текущее использование земельного участка с улучшениями будет обеспечивать максимальную стоимость объекта недвижимости до тех пор, пока стоимость собственно земельного участка при его ином использовании без стоимости улучшений не превысит общую стоимость недвижимого имущества (земли и улучшения) при текущем использовании на величину, равную стоимости утилизации улучшений.

Принцип конкуренции: нормальная прибыль как часть дохода, произведенная использованием недвижимого имущества сверх и помимо издержек, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимательскую деятельность, порождает конкуренцию. Извлечение группой предпринимателей избыточной прибыли из недвижимости порождает спрос на эту недвижимость и рост предложения данного типа недвижимости на данном рынке.

Ограниченность предложений земельных участков, обусловленная их уникальностью (включая местоположение), обеспечивает им несколько иную, чем всякая другая недвижимость, конкурентоспособность.

Принцип замещения: стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект аналогичного качества и полезности.

максимальная стоимость объекта недвижимости (земельный участок и его улучшения) достигается тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы. Для каждого объекта недвижимости в процессе его использования существует теоретическая точка равновесия между стоимостью собственно земельного участка и объемом инвестиций в строительство зданий, сооружений и инженерное оборудование участка. Этот принцип используется при расчетах удельного веса стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости.

При этом должен быть соблюден разумный уровень однородности архитектурного стиля, уровня удобств и услуг, совместимый характер землепользования объекта недвижимости, которые отвечают потребностям и ожиданиям локального рынка.

Принцип ожидания: стоимость недвижимости, приносящей доход, определяется тем, какую чистую выручку (доход) от управления (использования) объектом, включая и выручку от последующей продажи объекта, ожидает потенциальный инвестор.

4.4 Основные методы определения рыночной стоимости Рыночная стоимость определяется при помощи методов и процедур оценки недвижимости, отражающих основные характеристики объектов (участков) и наиболее вероятные условия, при которых они продавались бы на открытом рынке.

Наибольшее распространение имеют следующие методы оценки:

- метод прямого сравнительного анализа продаж (метод сравнения продаж);

- метод капитализации доходов (доходный метод);

- затратный метод.

Оценочные стоимости земельных участков, полученные различными методами, равнозначны. Однако при сравнении результатов, полученных различными методами, предпочтение следует отдать тем, которые исчислены с использованием более достоверной информации.

Методы прямого сравнительного анализа продаж и капитализации доходов применимы как к земельным участкам с улучшениями (зданиями и сооружениями), так и без них.

Затратный метод применим к земельным участкам с улучшениями и наилучшие результаты в определении рыночной стоимости земельного участка данный метод дает в случаях, когда улучшения имеют низкий процент износа или когда вклад улучшений в общую цену объекта недвижимости является относительно небольшим.

Каждый из применяемых методов приводит к получению различных стоимостных характеристик. В связи с этим проводится сравнительный анализ, позволяющий взвесить достоинства и недостатки информационных баз и каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта на основании одного или нескольких методов.

Метод сравнения продаж: метод прямого сравнительного анализа продаж основывается на информации о ценах продажи аналогичных объектов и, следовательно, на принципе замещения.

Метод предполагает, покупатель за выставленный на продажу объект недвижимости заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Поэтому цены, уплаченные за схожие или сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость оцениваемого объекта или их группы.

Метод прямого сравнительного анализа продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке данных о рыночных продажах аналогичных объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.



Pages:   || 2 | 3 | 4 |
 




Похожие материалы:

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Т.Г.НЕФЕДОВА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КАДАСТР Учебное пособие Алматы, 2012 5 УДК 332:72 (075,8) ББК 65.32,-5:85,118я73 Н-58 Градостроительный кадастр : учебное пособие.– Алматы, 2012. – 270 с. Рецензенты: д.э.н., профессор Сейфуллин Ж.Т. академик НАН РК Григорук В.В. Т.Г.НЕФЕДОВА ISВN 9965-655-72-3 В учебном пособии рассматриваются вопросы рационального использование земель в РК, которое является ...»

«КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Н.Н. АХМЕТСАДЫКОВ, Г.С. ШАБДАРБАЕВА, Д.М. ХУСАИНОВ ТЕХНОЛОГИЯ ВЕТЕРИНАРНЫХ БИОЛОГИЧЕСКИХ ПРЕПАРАТОВ Допущено МОН РК ВУЗ в качестве учебника Книга 2 ТЕХНОЛОГИЯ БИОЛОГИЧЕСКИХ ПРЕПАРАТОВ, ПРИМЕНЯЕМЫХ ДЛЯ ДИАГНОСТИКИ ЛЕЧЕНИЯ И ПРОФИЛАКТИКИ БОЛЕЗНЕЙ, ВЫЗЫВАЕМЫХ ВИРУСАМИ Алматы, 2013 1 УДК 378 (075.8):576.8 ББК 48 я 7 А17 Ахметсадыков Н.Н., Шабдарбаева Г.С., Хусаинов Д.М. А17 Технология ветеринарных биологических препаратов: Учеб ник – Алматы: Изд-во ...»

«ИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Н.Н.АХМЕТСАДЫКОВ Г.С.ШАБДАРБАЕВА Д.М.ХУСАИНОВ ТЕХНОЛОГИЯ ВЕТЕРИНАРНЫХ ЛЕКАРСТВЕННЫХ ПРЕПАРАТОВ (Рекомендован МОН РК) Алматы, 2013 1 УДК ББК Х Ахметсадыков Н.Н., Шабдарбаева Г.С., Хусаинов Д.М. Технология ветеринарных лекарственных препаратов: Ахметсадыков Н.Н., Шабдарбаева Г.С., Хусаинов Д.М. Технология ветеринарных лекарственных препаратов //Учебник – Алматы: Нурпринт, 2013 – 283 с. ISBN В учебнике ...»

«КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Н.П.ИВАНОВ доктор ветеринарных наук, профессор, академик НАН РК К.А.ТУРГЕНБАЕВ доктор ветеринарных наук, профессор А.Н. КОЖАЕВ кандидат ветеринарных наук ИНФЕКЦИОННЫЕ БОЛЕЗНИ ЖИВОТНЫХ Том 3 Болезни жвачных животных, свиней и лошадей Алматы, 2012 УДК 619:616.981.42 (075.8) ББК 48.73Я73 И22 Учебное пособие рассмотрено и рекомендовано к изданию Ученым Сове том факультета Ветеринарной медицины и биотехнологии КазНАУ (протокол № 7 от 26 июня 2009 г.). \ ...»

«КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Н.П.ИВАНОВ доктор ветеринарных наук, профессор, академик НАН РК К.А.ТУРГЕНБАЕВ доктор ветеринарных наук, профессор А.Н. КОЖАЕВ кандидат ветеринарных наук ИНФЕКЦИОННЫЕ БОЛЕЗНИ ЖИВОТНЫХ Том 1 Общая эпизоотология Алматы, 2012 УДК 619:616.981.42 (075.8) ББК 48.73 я73 И22 Учебное пособие рассмотрено и рекомендовано к изданию Ученым Со ветом факультета Ветеринарной медицины и биотехнологии КазНАУ (протокол № 7 от 26 июня 2009 г.). Иванов Н.П. и др. И 22 ...»

«ОТДЕЛЕНИЕ БИОЛОГИЧЕСКИХ НАУК РОССИЙСКОЙ АКАДЕМИИ НАУК УЧРЕЖДЕНИЕ РОССИЙСКОЙ АКАДЕМИИ НАУК УЧРЕЖДЕНИЕ РОССИЙСКОЙ АКАДЕМИИ ИНСТИТУТ ФИЗИКО-ХИМИЧЕСКИХ И НАУК ИНСТИТУТ МАТЕМАТИЧЕСКИХ БИОЛОГИЧЕСКИХ ПРОБЛЕМ ПОЧВОВЕДЕНИЯ РАН ПРОБЛЕМ БИОЛОГИИ РАН Российский фонд фундаментальных исследований Материалы Второй Национальной конференции с международным участием Математическое моделирование в экологии 23-27 мая 2011 г. г. Пущино УДК 57+51-7 ББК 28в6 М34 Ответственный редактор профессор, доктор биологических ...»

«Флора и фауна заповедников 65 Флора и фауна заповедников Комиссия Российской академии наук по сохранению биологического разнообразия (С екция заповедного дела) Федеральное государственное бюджетное учреждение Мордовский государственный природный заповедник имени П. Г. Смидовича ФЛОРА И ФАУНА ЗАПОВЕДНИКОВ Вып. 120 ПОЗВОНОЧНЫЕ ЖИВОТНЫЕ МОРДОВСКОГО ЗАПОВЕДНИКА Москва 2012 1 Позвоночные животные Мордовского заповедника ВЫПУСКИ КУРИРУЮТ: д.б.н. К. Л. Виноградова (низшие растения); д.б.н. В. С. ...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЕ О Б Р А З О В А Т Е Л Ь Н О Е У Ч Р Е Ж Д Е Н И Е ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ МОРДОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ им. Н. II. ОГАРЕВА Е. В. МОКШИН, А. С. ЛУКАТКИЫ ПОСТАНОВКА НАУЧНОГО ЭКСПЕРИМЕНТА УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ САРАНСК ИЗДАТЕЛЬСТВО МОРДОВСКОГО УНИВЕРСИТЕТА 2011 У Д К 57.084(075.8) ББКЕ5 М749 Рецензенты: кафедра микробиологии и физиологии растений Саратовского государственного университета им. Н. Г. Чернышевского ...»

«МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА И ПРОДОВОЛЬСТВИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ, НАУКИ И КАДРОВ - УЧРЕЖДЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ БЕЛОРУССКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ ПОЛИТИЧЕСКОЕ И СОЦИАЛЬНО- ЭКОНОМИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ: ИСТОРИЯ И СОВРЕМЕННОСТЬ Сборник научных статей по материалам академической научной конференции студентов и магистрантов (Горки, 21 ноября – 6 декабря 2012 г.) Горки БГСХА 2013 МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА И ПРОДОВОЛЬСТВИЯ ...»

«БРЯНСКОЕ РЕГИОНАЛЬНОЕ ОТДЕЛЕНИЕ РОССИЙСКОГО ФИЛОСОФСКОГО ОБЩЕСТВА БРЯНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРОБЛЕМЫ СОВРЕМЕННОГО АНТРОПОСОЦИАЛЬНОГО ПОЗНАНИЯ Сборник статей Выпуск 5 Под общей редакцией доктора философских наук Э.С. Демиденко Брянск Издательство БГТУ 2007 ББК 87.6 П 78 Проблемы современного антропосоциального познания: сб. ст. / под общей ред. Э.С. Демиденко. – Брянск: БГТУ, 2007. – Вып. 5. – 275 с. ISBN 5-89838-303-4 Рассматриваются актуальные темы и проблемы современной ...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ БРЯНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ БРЯНСКОЕ РЕГИОНАЛЬНОЕ ОТДЕЛЕНИЕ РОССИЙСКОГО ФИЛОСОФСКОГО ОБЩЕСТВА ПРОБЛЕМЫ СОВРЕМЕННОГО АНТРОПОСОЦИАЛЬНОГО ПОЗНАНИЯ Сборник статей Выпуск 10 Под общей редакцией доктора философских наук Н.В. Попковой Брянск Издательство БГТУ 2012 ББК 87.6 П 78 Проблемы современного антропосоциального познания [Текст]+[Электронный ресурс]: сб. ст. / под общей ред. Н.В.Попковой. – Брянск: БГТУ, 2012. – Вып. 10. ...»

«ПЛАНЕТА ЗЕМЛЯ: АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ГЕОЛОГИИ ГЛАЗАМИ МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ И СТУДЕНТОВ Материалы российской конференции студентов, аспирантов и молодых ученых, посвященной Году Планеты Земля Москва, 6-7 апреля 2009 г. Том 3 Геология и геохимия твердых полезных ископаемых Экологическая геология Общие вопросы геофизики Издательство Московского университета 2009 УДК 55 ББК 26 П37 Печатается по решению Ученого совета Геологического факультета МГУ имени М.В.Ломоносова Редколлегия: А.В.Бовкун, В.О.Япаскурт, ...»

«ПЛАНЕТА ЗЕМЛЯ: АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ГЕОЛОГИИ ГЛАЗАМИ МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ И СТУДЕНТОВ Материалы российской конференции студентов, аспирантов и молодых ученых, посвященной Году Планеты Земля Москва, 6-7 апреля 2009 г. Том 2 Актуальные проблемы геохимии Инженерная геология. Геокриология. Гидрогеология Издательство Московского университета 2009 УДК 55 ББК 26 П37 Печатается по решению Ученого совета Геологического факультета МГУ имени М.В.Ломоносова Редколлегия: А.В.Бовкун, В.О.Япаскурт, А.Ю.Бычков, ...»

«Перчик ТРУБОПРОВОДНОЕ ПРАВО Под редакцией И.Г. Ларина Москва 2002 УДК 622.691.4 Перчик А.И. Трубопроводное право. – М.: Нефть и газ, 2002. – 368 с. В книге впервые в систематизированном виде изложены нормы и институты трубопроводного права, которое рассматривается в качестве подотрасли комплексной отрасли – транспортное право. Дано определение предмета, метода и источников трубопроводного права, большое место уделено вопросам государственного регулирования магистрального трубопроводного ...»

«Министерство сельского хозяйства РФ Департамент научно-технологической политики и образования Министерство сельского хозяйства Иркутской области Иркутская государственная сельскохозяйственная академия НАУЧНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ СТУДЕНТОВ В РЕШЕНИИ АКТУАЛЬНЫХ ПРОБЛЕМ АПК Материалы студенческой научно-практической конференции с международным участием, посвященной 80-летию ФГБОУ ВПО ИрГСХА (19-20 марта 2014 г., г. Иркутск) Часть II Иркутск, 2014 1 УДК 001:63 ББК 40 Н 347 Научные исследования студентов в ...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ    Уральский государственный экономический университет                Ю. А. Овсянников, Я. Я. Яндыганов  ПРОГНОЗИРОВАНИЕ  И ПЛАНИРОВАНИЕ  ПРИРОДОПОЛЬЗОВАНИЯ                              Екатеринбург  2008  ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Уральский государственный экономический университет Ю. А. Овсянников, Я. Я. Яндыганов ПРОГНОЗИРОВАНИЕ И ПЛАНИРОВАНИЕ ПРИРОДОПОЛЬЗОВАНИЯ Рекомендовано Учебно-методическим советом Уральского государственного ...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Иркутский государственный университет А. В. Болотов БИОЛОГИЯ РАЗМНОЖЕНИЯ И РАЗВИТИЯ Раздел. БИОЛОГИЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ Учебное пособие УДК 591.3(075.8) ББК 28.63я73 Б79 Печатается по решению ученого совета биолого-почвенного факультета ИГУ Рецензенты: канд. мед. наук А. А. Бочкарёв (Иркут. филиал ФГОУ ВПО РГУФКСМиТ) канд. биол. наук ...»

«ЧТЕНИЯ ПАМЯТИ АЛЕКСЕЯ ИВАНОВИЧА КУРЕНЦОВА A. I. Kurentsov's Annual Memorial Meetings _ 2010 вып. XXI УДК 92 ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ЭНТОМОЛОГ И ГЕОГРАФ ЛЮДМИЛА ДМИТРИЕВНА ФИЛАТОВА А.Н. Купянская, С.А. Шабалин Биолого-почвенный институт ДВО РАН, г. Владивосток Приводятся сведения о дальневосточном энтомологе и географе, первом исследователе жуков-стафилинид (Coleoptera: Staphylinidae) Приморского края Людмиле Дмитриевне Филатовой (1941–1998). Дан список публикаций Л.Д. Филатовой. Людмила Дмитриевна ...»

«Общественная палата Российской Федерации Комиссия Общественной палаты РФ по экологической политике и охране окружающей среды Муниципальное управление в сфере охраны окружающей среды (законодательство и практика его применения) ответственный редактор м.и. васильева Москва 2007 УДК 349.6 ББК 67.407 В 19 Авторский коллектив: М.И. Васильева, профессор кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, д.ю.н. — Введение; Глава 1; §2 Главы 4 (в соавт. с Т.В. ...»






 
© 2013 www.seluk.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.