WWW.SELUK.RU

БЕСПЛАТНАЯ ЭЛЕКТРОННАЯ БИБЛИОТЕКА

 

Pages:     | 1 || 3 | 4 |

«КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Э.А.МУРСАЛИМОВА КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ И НЕДВИЖИМОСТИ Учебное ...»

-- [ Страница 2 ] --

Метод включает сбор данных о реальных продажах, а также спросе и предложениях по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым. Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга.

После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта или их группы.

Основные этапы процедуры оценки при методе прямого сравнительного анализа продаж следующие:

- исследование рынка с целью сбора информации о совершенных сделках, котировках, спросе и предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки;

- отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки произошли в свободных рыночных условиях;

- подбор подходящих единиц сравнения (гектар, кв. метр, базовый или типичный участок) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы сравнения;

- сравнение оцениваемого объекта и отобранных для сравнения проданных и продающихся объектов, на рынке по отдельным элементам, корректировка рыночных цен объектов, выбранных для сравнения;

- установление рыночной стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Доходный метод: метод капитализации доходов основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или предприниматель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. При этом рыночная стоимость объекта может быть определена исходя из его способности приносить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации объекта. Иными словами, стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих рентных доходов и выручки от перепродажи объекта.

Применение доходного метода затруднено при высоком уровне инфляции и нестабильном финансовом рынке.

Основные этапы процедуры оценки при использовании метода капитализации доходов следующие:

- определение валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов;

- оценки вероятных потерь и убытков от неполной загрузки объекта недвижимости или невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики (периодов) применительно к оцениваемой недвижимости.

Исчисленная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом;

недвижимости основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и (или) типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации собственности, амортизационные отчисления (если участок имеет улучшения).

Расчетная величина издержек вычитается из действительного валового дохода. Полученный таким образом чистый доход затем пересчитывается в текущую стоимость объекта рядом способов.

Выбор способа пересчета зависит от качества исходной информации.

Применение метода капитализации доходов требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных инструментов, как коэффициент капитализации, сложный процент, дисконтирование и аннуитеты и др.

Доходный метод может быть реализован и при оценке земель сельскохозяйственного назначения, когда рента исчисляется исходя из рыночных цен продажи возделываемых сельскохозяйственных наиболее эффективных с точки зрения рынка культур и затрат на их возделывание, технологически нормализованных и оцениваемых по рыночным ценам, применяемых материалов и используемых услуг.

Затратный метод: затратный метод оценки рыночной стоимости земельного участка исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в нормальный для строительства период. Данный метод приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины восстановительной стоимости улучшений (зданий и сооружений) и их износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Ограниченность затратного метода заключается в том, что он зачастую дает необъективную оценку стоимости объектов недвижимости, возраст которых превышает 10 лет. Вместе с тем затратный метод является единственным методом определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками без улучшений.

Затратный метод показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимости улучшений за вычетом их износа. Приведенная модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Основные этапы процедуры оценки при использовании данного метода:

- расчет рыночной стоимости земельного участка с его улучшениями;

- расчет восстановительной стоимости возведения новых, аналогичных расположенным на земельном участке зданий и сооружений;

- определение величины физического, функционального и внешнего износа оцениваемых зданий и сооружений;

- уменьшение восстановительной стоимости зданий и сооружений на сумму износа для получения их реальной стоимости;





- получение рыночной стоимости приобретения собственно земельного участка вычитанием реальной стоимости зданий и сооружений из рыночной стоимости земельного участка с улучшениями (зданиями, сооружениями).

Модификацией затратного метода является метод соотнесения (переноса), в соответствии с которым существует взаимосвязь между факторами производства и рыночной стоимостью участка. В связи с этим стоимость земельного участка можно оценить посредством дифференциации (в процентах) общей цены продажи сопоставимой недвижимости между двумя ее составными частями - земельным участком и застройкой.

В отдельных случаях при отсутствии информации по продажам освоенных участков, в качестве исходных величин для определения рыночной стоимости земельных участков могут использоваться экспертные оценки стоимости объектов недвижимости, выполненные квалифицированными оценщиками.

4.5 Кадастровая оценка рыночной стоимости земли Определение кадастровой стоимости: результатом кадастровой оценки является кадастровая стоимость земли, определяемая как рыночная стоимость земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке собственно земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.

Кадастровая оценка стоимости земли проводится одновременно по всем землям административно территориального образования на начало года.

Кадастровая стоимость земельного участка - это рыночная стоимость (наиболее вероятная цена продажи) свободного от улучшений земельного участка (прав на него) или вклад земли в рыночную стоимость (наиболее вероятную цену продажи) земельного участка с его улучшениями (прав на них).

Выполнение земельно-оценочных работ одновременно по всей территории административно - территориального образования позволяет с минимальными затратами использовать массовые данные о сделках (купли -продажи, мены, аренды) со свободными и застроенными земельными участками, посредством которых проводится оценка всех земель.

Основное требование к организации работ по определению кадастровой стоимости земли заключается в том, что затраты на ее проведение могут составлять до трех процентов от ее величины.

территории РК дифференцируются на отдельные группы земель:

земли городов, поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ, земли сельскохозяйственного назначения, земли промышленных предприятий вне населенных пунктов, земли лесного и водного фондов. При выполнении земельно- оценочных работ объекты недвижимости условно подразделяются на две основные группы: первая группа объектов (группа А), по которым сформировался достаточно интенсивный рынок, имеются цены предложений и совершенных сделок и имеется соответствующая статистика по ним. Эта группа объектов подразделяется на подгруппы: земельные участки с жилыми домами, дачами, садовыми домами, офисными помещениями, торговыми заведениями, складскими сооружениями и другими подсобными сооружениями непроизводственного назначения, незастроенные земельные участки для жилищного, дачного, коттеджного, гаражного строительства, садоводства, личного подсобного хозяйства и т.д.

Вторая группа объектов (группа Б), по которым рынок только формируется, включает: застроенные и незастроенные земельные участки объектов производственного назначения, участки сельскохозяйственного использования в границах населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения и незастроенные земельные участки для промышленного строительства вне границ населенных пунктов.

Кадастровая оценка стоимости земли поселений, садоводческих товариществ и промышленных предприятий вне населенных пунктов: основные этапы кадастровой оценки земель поселений и иных земель, относящихся к первой группе объектов (группа А) административно - территориального образования:

- дифференциация земель поселений, садоводческих товариществ и промышленных предприятий вне населенных пунктов по их правовому режиму, функциональному использованию, градостроительной и иной ценности, типам объектов недвижимости и основным видам текущего использования с выделением оценочных зон;

- оценка текущего использования и прогноз наиболее эффективного использования земель отдельных оценочных зон с уточнением их границ и количества;

- установление типичных земельных участков, входящих в состав оценочных зон;

- сбор, группировка и оценка достоверности данных рынка земельных участков по оценочным зонам;

- установление кадастровой стоимости земли типичных земельных участков;

- графический, статистический и причинно - следственный анализ полученных результатов и установление итоговых значений стоимости земли оценочных зон;

- объединение оценочных зон, имеющих близкие значения кадастровой стоимости земли, в ценовые зоны;

- рассмотрение органами местного самоуправления результатов кадастровой оценки;

- утверждение результатов кадастровой стоимости земель по ценовым зонам и публикация их в открытой печати с рекомендациями (решениями) органов местного самоуправления по использованию опубликованных данных.

Территории городов (включая и города, не входящие в состав административных районов), поселков, сельских населенных пунктов дифференцируются на подгруппы земель различного функционального использования: земли общего пользования, включая земли, занятые общедоступными лесами и водными объектами, земли жилой застройки, независимо от ее типа;

земли, занятые предприятиями промышленности, транспорта, энергетики, связи и земли других землепользователей сферы производства;

земли сельскохозяйственного использования.

Территории выделенных подгрупп земель различного подразделяются на отдельные оценочные микрозоны по расположенным на них типам, видам, а в необходимых случаях и подвидам объектов недвижимости.

В одну оценочную зону включаются земли, максимальные близкие по величине значения рыночной стоимости земельных участков для одного (основного для зоны) из возможных с юридической и хозяйственной точек зрения направлений использования земель.

учитываются отдельные земельные участки, расположенные на ее территории и имеющие иное, отличное от основного, направление использования земли. На землях жилой застройки, занимающих, как правило, значительную часть территории поселения, выделяются в отдельные оценочные зоны земли, застроенные однотипными жилыми домами: малоэтажной усадебной жилой застройки, малоэтажной жилой застройки без приусадебных участков, многоэтажной секционной (3 - 5 этажей), многоэтажной секционной (6-9 этажей), многоэтажной секционной (10 - 12 этажей) застройкой и т.д.

кооперативов и товариществ, промышленных предприятий в границах поселения объединяются в отдельные оценочные зоны по условиям транспортной доступности к жилым массивам и центру поселения.

Территории дачных поселков, сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ и кооперативов вне населенных пунктов, имеющие однотипную жилую застройку, дифференцируются на оценочные зоны по условиям транспортной доступности. Производственные (промышленные) территории вне населенных пунктов дифференцируются на оценочные зоны по удаленности от основных транспортных магистралей и жилых массивов поселений.

Земельные участки с малоэтажными благоустроенными или не полностью благоустроенными жилыми домами можно подразделить на виды объектов недвижимости, то есть земельные участки с жилыми кирпичными, рублеными, щитовыми, панельными и другими домами.

Земельные участки с многоэтажными секционными жилыми домами можно подразделять на оценочные зоны по видам объектов недвижимости, то есть земельные участки с многоквартирными пятиэтажными домами, панельными, улучшенного качества, элитными домами -новостройками и т.д.

Земельные участки с офисными зданиями или помещениями, торговыми заведениями классифицируются на оценочные зоны с выделением и описанием особенностей зданий и сооружений, влияющих на их рыночную стоимость.

При установлении оценочных зон земельные участки с расположенными на них зданиями, используемыми в качестве детских садов, школ, поликлиник, больниц, научных и учебных институтов, магазинов, рынков и т.д. в зонах жилой или промышленной застройки, как правило, не выделяются в отдельные оценочные зоны. В отдельные оценочные зоны следует выделять научные, учебные, специальные комплексы зданий и сооружений, сравнимые по площади занимаемых земель с жилым кварталом усадебной или многоэтажной застройки.

Границами оценочных зон принимаются: естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа - реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т.д.);

границы земель, занятых крупными инженерными сооружениями (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы);

улицы, проезды, границы (заборы) предприятий (производственного и непроизводственного назначения);

границы лесных сельскохозяйственных и иных угодий.

В границах оценочных зон устанавливаются параметры типичных земельных участков по общей площади, площади застройки, форме, уровню инженерного обустройства и местоположению относительно границ кварталов, автомагистралей, улиц. Типичные земельные участки на территории оценочной зоны должны представлять определенный сегмент рынка классифицированных объектов недвижимости и соответствовать типичным условиям характера застройки оборудованию и размещению объектов внешнего благоустройства.

Повсеместно наибольшую рыночную информацию по стоимости земли поселений представляет в настоящее время рынок квартир.

Для использования данных о рынке квартир рекомендуется в каждой оценочной зоне малоэтажной без приусадебных земельных участков и многоэтажной жилой застройки установить несколько (3 - 5) типичных придомовых При оценке земли поселений для целей кадастровой оценки эффективного использования земель оценочных зон:

- жилая застройка;

- застройка под офисные (конторские) цели;

- застройка под торговые помещения или коммерческие цели;

- промышленная застройка;

- сельскохозяйственное использовании земель;

- лесохозяйственное использование земель.

Наиболее эффективное использование земли устанавливается с учетом имеющейся градостроительной документации. По каждой оценочной зоне устанавливается одно или несколько вариантов использования земли, каждое из которых должно удовлетворять четырем критериям, т.е. быть:

- юридически (законодательно) разрешенным;

- физически возможным;

- экономически целесообразным;

- наиболее доходным.

застроенных земель поселений, как правило, являются жилая застройка, застройка коммерческими и административными зданиями и сооружениями, промышленная застройка.

Конкурирующими направлениями использования земли вне населенных пунктов являются несельскохозяйственное использование, (включая промышленное), сельскохозяйственное и лесохозяйственное использование.

Наиболее вероятным в кадастровой оценке стоимости земли может быть изменение использования земли при расчете кадастровой стоимости земельных участков промышленных предприятий, расположенных в центре городов и иных поселений, застройка земель общего пользования и сельскохозяйственного использования жилыми, коммерческими, лесохозяйственное использование малопродуктивных земель сельскохозяйственного назначения вне границ населенных пунктов.

недвижимости группируется по основным сегментам рынка. При этом выделяются следующие сегменты рынка недвижимости:

- незастроенные земельные участки;

- земельные участки с индивидуальными жилыми домами, дачами, садовыми домиками;

- земельные участки с административной и коммерческой недвижимостью;

- придомовые земельные участки многоквартирных жилых домов (для использования данных наиболее представительного рынка купли - продажи и аренды квартир).

Перечень характеристик объектов недвижимости по сегменту рынка "Земельные участки с индивидуальными жилыми, дачными, коттеджными, садовыми домиками":

- вид прав, переходящих по договору (собственность, аренда);

- дата сделки;

- цена сделки в рублях или долларах (по договору, реальная);

- местоположение (данные, позволяющие нанести земельный участок на план населенного пункта масштаба 1:10000 и обеспечить обезличенность информации);

- площадь земельного участка;

- общая площадь дома;

- жилая площадь дома;

- материал стен;

- этажность;

- наличие и тип водоснабжения;

- тип отопления;

- наличие и тип горячего водоснабжения;

- наличие электричества;

- наличие и тип канализации;

- наличие и тип газоснабжения;

- наличие телефона;

- год постройки;

- состояние (отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное);

- наличие и тип (встроенный, отдельностоящий) гаража и других вспомогательных построек.

Перечень характеристик объектов недвижимости по сегментурынка "Земельные участки с административной и коммерческой недвижимостью":

- вид прав, переходящих по договору (собственности, аренды);

- дата сделки;

- цена сделки (по договору, реальная) в рублях или долларах;

- местоположение (аналогично иным объектам);

- площадь земельного участка;

- количество телефонных линий;

- год постройки;

- состояние (отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное);

- тип объекта (отдельно стоящее здание, часть здания профильного характера, здание временного характера);

- этаж (подвал, полуподвал, цоколь, 1-й, 2-й, иные этажи);

- общая площадь помещения;

- материал стен;

- коммерческая привлекательность, включая доступность объекта для потенциальных клиентов (отлично, хорошо, удовлетворительно, неудовлетворительно);

- наличие места для парковки автотранспорта.

Перечень характеристик "объектов недвижимости" по сегменту рынка "Квартиры в многоквартирных домах":

- вид прав, переходящих по договору (собственность, аренда);

- дата сделки;

- цена сделки (по договору, реальная) в рублях или долларах;

- местоположение (улица, почтовый или условный номер дома);

- общая площадь квартиры;

- жилая площадь;

- площадь кухни;

- материал стен (кирпич, панель, блоки, монолит, дерево);

- этаж квартиры;

- этажность дома;

- местные особенности уровня благоустройства (горячее водоснабжение, отопление, газоснабжение, телефонизация);

удовлетворительное, неудовлетворительное);

- год постройки;

-состояние дома (отличное, хорошее, удовлетворительное, неудовлетворительное).

Сбор информации о рынке недвижимости включает в себя:

- данные о количестве риэлторских фирм, работающих на рынке недвижимости, и их обороте по количеству сделок и специализации на отдельных сегментах рынка;

- данные о динамике количества сделок по сегментам рынка в единицу времени;

недвижимости в расчете на единицу измерения;

объектами недвижимости;

- данные по предложениям или спросе на объекты недвижимости.

Сбор информации следует начинать с анализа местных периодических изданий. Важнейшим источником информации являются риэлторские фирмы, из которых следует выделить две наибольшего объема рекламы и срока работы на рынке недвижимости.

Бюро технической инвентаризации является держателем информации по всем существующим в поселении строениям, включая балансовую стоимость зданий и сооружений, которая является нижней границей их рыночной стоимости. В ряде городов бюро технической инвентаризации является органом регистрации сделок с объектами недвижимости.

Главной сложностью при сборе информации для оценки является выявление реальной цены, по которой совершена конкретная сделка купли - продажи, так как реальная цена сделки нигде не фиксируется. В документах в основной массе случаев фигурирует заниженная цена продажи, обычно совпадающая с оценочной стоимостью, установленной в БТИ.

Риэлторские фирмы, собственники (покупатели и продавцы), участвовавшие в сделке, должны быть уверены в абсолютной конфиденциальности их отношений с исполнителями оценочных работ. Они должны быть убеждены, что представленная ими информация попадет в базу данных только в обезличенном виде и полученные данные не будут переданы третьим лицам ни при каких условиях.

Помимо соблюдения конфиденциальности хорошие результаты дает личная заинтересованность источника эффективных вариантов является взаимный обмен информацией.

При сборе информации о рынке недвижимости могут быть использованы следующие методы работы:

- личная беседа;

-коллективная беседа в присутствии представителей администрации или с предъявлением официальных писем от имени администрации о целях выполняемой работы и с просьбой оказания содействия;

- организация совместных с риэлторскими фирмами научных, учебных семинаров для риэлторских фирм и оценщиков недвижимости;

- оформление договоров о взаимном сотрудничестве и обмене информацией.

Инструментом сбора информации является специально подготовленная анкета - карточка учета данных сделки. Эта карточка разрабатывается для каждого сегмента рынка и предлагается для заполнения риэлторским фирмам, продавцам, покупателям недвижимости.

Земли оценочных зон оцениваются с использованием всех трех методов для каждого вида из установленных наиболее эффективных использований.

Рыночные цены единицы площади земли типичных земельных участков устанавливаются:

- по незастроенным земельным участкам по рыночным ценам на аналогичные участки, приведенным по фактору времени;

- по земельным участкам, застроенным индивидуальными жилыми домами, дачами, коттеджами, садовыми домиками с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа (физического, функционального, внешнего влияния) из общей рыночной цены объекта недвижимости;

- по земельным участкам, застроенным многоэтажными жилыми домами с применением затратного метода, предусматривающего вычитание восстановительной стоимости за минусом износа из текущей рыночной цены всех квартир жилого дома.

недвижимости применяются и иные методы.

Расчет восстановительной стоимости или стоимости замещения здания или сооружения осуществляется с применением трех основных методов:

- метод квадратных метров, при котором затраты на квадратный метр недавно построенного аналогичного здания умножают на аналогичный показатель оцениваемого объекта;

- поэлементный метод, при котором строительные издержки на квадратный метр каждой составной части оцениваемого объекта недвижимости умножают на количество квадратных метров в каждой составной части оцениваемого объекта;

- количественный метод, при котором складываются все издержки на возведение или установку составных частей нового здания, включая косвенные издержки и прямые расходы.

Износ определяется как снижение стоимости зданий и сооружений из-за изнашивания в процессе использования, воздействия окружающей среды, изменений технологии и действия других внешних факторов. Формально износ определяется как потеря пригодности и уменьшение стоимости объекта по любым причинам.

Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости во времени. Функциональный износ возникает из-за устаревшей планировки здания, несоответствия современным требованиям к материалам или конструкции кровли, стен, фундамента и т.д. Внешний износ возникает при изменении внешних по отношению к объекту недвижимости факторов (строительство промышленного предприятия и иных объектов - источников шума, загрязнения и т.д.).

При получении различных по величине оценок стоимости земли оценочной зоны по результатам применения нескольких методов оценок для типичных земельных участков производится согласование полученных показателей стоимости и определение итоговой величины показателя стоимости земли оценочной зоны.

Согласование заключается в оценке доверительности единого из методов и принятия полученного результата с его применением в качестве итогового. Степень достоверности полученных результатов устанавливается с точки зрения графического, статистического и причинно - следственного анализа. После принятия более достоверных результатов, полученных по одному из примененных методов, итоговая величина кадастровой стоимости земли оценочной зоны принимается как среднее значение из полученных результатов по данному методу.

На основе графических и статистических методов анализа данных, полученных различными методами оценки каждой оценочной зоны, устанавливаются кадастровая стоимость земли как усредненная величина по виду использования или максимальная среди различных видов использования.В случаях получения существенно различающихся оценочных стоимостей земли в пределах одной оценочной зоны для различных использований выделяются дополнительные оценочные зоны.

Оценочные зоны, близкие по значению кадастровой стоимости земли, объединяются в оценочные зоны. Одна оценочная зона может быть представлена несколькими локальными участками на территории поселения. Количество оценочных зон зависит от диапазона оценочных стоимостей зон.

Полученные данные о рыночной стоимости или наиболее вероятной цены продажи земли относительно общей единицы сравнения наносятся на кадастровую карту стоимости земли населенного пункта или иного административно территориального образования.

4.6 Кадастровая оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения При кадастровой оценке земель сельскохозяйственных угодий, учитывая, что они практически не являются объектом купли продажи и на них отсутствуют иные объекты недвижимости (здания и сооружения) практически исключается применение затратного метода и метода сравнения продаж. Повсеместная оценка этих земель в настоящее время может осуществляться методом капитализации ренты, исчисление которой базируется на расчете экономии нормализованных затрат при использовании земель и возделывании сельскохозяйственных культур на лучших и относительно лучших земельных участках.

Величина ренты измеряется превышением рыночной цены продажи производимых сельхозкультур над уровнем общественно - необходимых затрат, присущих данной оценочной группе почв, сформированной из почвенных разновидностей и земель. Срок капитализации рассчитывается, как величина обратная дисконту в точке наименьшей эффективности (около 2,5% годовых).

Рекомендуются следующие основные этапы кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения:

- анализ и уточнение (корректировка) ранее выполненных работ по природно - сельскохозяйственному зонированию территории РК и корректировки границ земельно - оценочных районов;

- разработка (уточнение) региональных шкал нормальной урожайности (продуктивности) основных сельскохозяйственных культур (групп культур) по оценочным группам почв в границах земельно - оценочных районов;

- классификация оценочных групп почв по их пригодности для использования в качестве сельскохозяйственных угодий по признаку их продуктивности;

- расчет нормальных затрат при использовании земельных угодий и возделывании основных сельскохозяйственных культур с включением в них нормативных внутрипроизводственных и внешних транспортных издержек в соответствии с технологией использования земельных угодий и возделывания культур в текущих ценах;

- расчет дифференциального дохода от использования оценочных групп почв под различными культурами и видами угодий, исходя из рыночных цен всех каналов реализации сельскохозяйственной продукции, нормальных затрат и отраслевой нормы прибыли;

- расчет нормативов для корректировки доходности рабочих земельных участков на влияние негативных свойств, лимитирующих урожайность, технологических признаков, отклонений внутрипроизводственных и внешних транспортных издержек от учтенных по нормативному расстоянию и качеству дорог;

- исчисление (установление) почвенных, технологических и используемых сельскохозяйственными товаропроизводителями в качестве сельскохозяйственных угодий, для их кадастровой оценки;

- расчет доходности и кадастровой стоимости рабочих земельных участков и участков землепользований сельскохозяйственных товаропроизводителей;

- классификация земель сельскохозяйственного назначения административно - территориальных образований по их доходности и кадастровой стоимости;

- ценовое зонирование земель сельскохозяйственного назначения;

- составление карт кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения;

- рассмотрение органами местного самоуправления результатов кадастровой оценки и классификации земель сельскохозяйственного назначения;

- утверждение результатов оценки кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий по ценовым зонам, классов земель сельскохозяйственного назначения, публикация материалов в открытой печати с рекомендациями или решениями по использованию опубликованных данных.

Разработка (уточнение) региональных шкал нормальной урожайности основных сельскохозяйственных культур (основной культуры) по оценочным группам почв в границах земельно оценочных районов связана с уточнением шкал бонитета оценочных групп почв и учета уровня урожайности сельскохозяйственных культур за последние годы и его динамики.

Уточнение шкал бонитета по признакам и свойствам оценочных групп почв осуществляется с уточнением перечня бонитировочных признаков и свойств отдельных групп почв и учетом обновленных материалов почвенных обследований последних лет.

Классификация оценочных групп почв по их пригодности для использования в качестве сельскохозяйственных угодий заключается в объединении геоморфологически однородных оценочных групп почв по величине показателя нормальной урожайности с дифференциацией классов на разряды по влиянию основных негативных признаков, лимитирующих урожайность (продуктивность) сельскохозяйственных культур и угодий.

В расчетах нормативных затрат:

- заработная плата на единицу продукции принимается в соответствии с действующей на момент оценки величиной минимальной заработной платы;

- материальные затраты на единицу продукции принимаются как совокупные стоимостные характеристики норм и нормативов материалов, горючего, удобрений, услуг и других элементов по ценам и расценкам, сложившимся на момент оценки;

- внутрипроизводственные транспортные издержки исчисляются в соответствии с нормативным (средним) местоположением земельных участков относительно производственных баз хранения материалов, горючего, техники, семян, удобрений с учетом класса дорог (по эквивалентному расстоянию), количества произведенных транспортныхопераций (грузоемкости) и средней стоимости 1 т/км;

- рентабельность принимается как относительная величина, характеризующая норму прибыли, необходимую для воспроизводства авансируемой заработной платы, материальных затрат, транспортных издержек.

Внешние транспортные издержки, характеризующие местоположение земель относительно пунктов приобретения материально - технических ресурсов и мест реализации произведенной сельскохозяйственной продукции, исчисляются как произведение эквивалентного расстояния (величина, средневзвешенная по классу дорог и удаленности), грузоемкости (количество перевозимых грузов в расчете на гектар оцениваемых земель) и средней стоимости 1 т/км, сложившейся на рынке перевозок.

Кадастровая стоимость земельного участка в границах поселений устанавливается на основе кадастровой стоимости земли оценочной зоны путем введения поправочных коэффициентов, учитывающих отличия оцениваемого участка от типичного.

Поправочные коэффициенты учитывают особенности местоположения оцениваемого земельного участка на территории оценочной зоны, отклонение площади, конфигурации и других признаков от аналогичных признаков, принятых для типичного участка.

Данные поправочные коэффициенты вводятся в случае установления их значений на основе анализа базы данных по совершенным сделкам.

Кадастровая стоимость конкретных земельных участков земель сельскохозяйственного назначения устанавливается в процессе земельно -оценочных работ.

Кадастровая стоимость земельных участков в процессе укрупнения или раздела используемых рабочих земельных участков устанавливается с использованием нормативов корректировки доходности.

Вопросы к разделу:

1.Основные принципы оценки рыночной стоимости недвижимости?

2.Принцип спроса и предложения 3.Принцип вклада.

4.Принцип конкуренции, замещения.

5.Принцип сравнения продаж.

6.Кадастровая оценка рыночной стоимости земли.

7. Характеристика объектов недвижимости по сегментам.

8.Влияние шкалы бонитета на стоимость оцениваемого объекта.

5. КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ,

ЭКОНОМИЧЕСКОЕ И ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ

ЗОНИРОВАНИЕ

Методы определения относительной ценности территории города, основанные на нормативных балльных оценках не позволяют адекватно оценить городские земли.

Кадастровая оценка земель населенных пунктов является необходимым условием для установления платы за землю, регулирования земельных отношений. Методы расчета кадастровой стоимости земли (массовой оценки) широко применяются в западноевропейской и американской практиках оценки. Они основываются на статистической обработке данных местных рынков недвижимости, на основе которых строятся статистические модели оценки. Использование достоверных данных местного рынка недвижимости для расчетов предопределяет высокую степень объективности оценки, достоверности ее результатов, доверие со стороны налогоплательщиков.

Данная методика состоит в следующем: проводится анализ первичного рынка недвижимости (передача имущества из государственной, муниципальной собственности в частную собственность юридических лиц и граждан на возмездной основе).

Это необходимо для определения потенциального объема вторичного рынка недвижимости. Анализ количества земельных участков и жилых квартир, переданных в собственность граждан бесплатно проводится для этих же целей.

Анализ вторичного рынка по официальным данным (регистрационным книгам Комитета по земельным ресурсам и землеустройству, данным БТИ, сведениям Службы регистрации и т.д.) необходим для достоверной оценки общего количества, структуры и интенсивности сделок с недвижимостью в целом по городу и по зонам градостроительной ценности. На основе этих данных принимается решение о целесообразности дальнейшего дробления той или иной оценочной зоны. По официальным данным рассчитывается общее количество сделок, количество и доля сделок купли-продажи, средняя цена, заявленная в договорах.

Анализ вторичного рынка по данным посредников, организаций, занимающихся оценкой недвижимости и т.д.

необходим для выявления реальных цен на рынке недвижимости и оценки степени достоверности официальных данных. Расчеты на основе этих данных позволяют установить относительную ценность районов города. По данным из независимых источников риэлторских фирм, участников сделки, достоверной информации из объявлений о купле-продаже рассчитывается количество сделок и средняя рыночная цена земли в целом по городу и по оценочным районам.

Кадастровая стоимость земли определяется как рыночная стоимость земельных участков, по которым сформировался достаточно интенсивный рынок и наиболее вероятная цена продажи на открытом и конкурентном рынке земельных участков, по которым рынок еще находится в стадии становления.

С точки зрения экономической теории стоимость земли в городах зависит в основном от выгодного местоположения и ряда других факторов, определяющих ценность участка, таким образом на наиболее ценных и привлекательных землях размещаются наиболее доходные виды деятельности, то есть те которые своими доходами могут превысить земельную ренту. Разрешенное функциональное использование земель, несомненно, влияет на цену земельных участков в городах, но только как фактор ограничивающий спрос на земельные участки в данном районе города и сужающий весь потенциально возможный широкий спектр видов использования земельного участка до нескольких.

Государственная кадастровая оценка земель - единообразное по способам определение кадастровой стоимости земельных участков, которое осуществляется на основании классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Кадастровая оценка земель осуществляется в рамках работ по формированию Государственного земельного кадастра Республики Казахстан. Кадастровая оценка земель, их актуализация и корректировка осуществляются как постоянно действующая система мероприятий, обеспечивающих оперативное обновление информации о стоимости земель на территории Республики Казахстан.

Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина в денежном выражении, определяемая по утвержденной в установленном порядке методике и отражающая представления о ценности земельного участка при существующем его использовании. Кадастровая оценка земли проводится в целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности использования земель. Основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков служат удельные показатели кадастровой стоимости, являющиеся расчетной величиной, представляющей собой кадастровую стоимость единицы площади земель поселения в целом или земель кадастрового квартала в составе поселения по видам функционального использования земель.

Проведение работ по государственной кадастровой оценке земель является необходимым мероприятием для реализации положений Налогового кодекса Республики Казахстан, предусматривающего исчисление налогооблагаемой базы на основании кадастровой стоимости земельного участка. Такой подход дает возможность стимулировать социально-экономическое развитие регионов в зависимости от существующей структуры земельного фонда.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости.

Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты населенных пунктов и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

Государственная кадастровая оценка иных категорий земель осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Методика ГКОЗ позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель в целом и кадастровых кварталов по видам функционального использования земель. Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется умножением удельного показателя кадастровой стоимости земель (УПКСЗ) на площадь земельного участка, выраженную в квадратных метрах. УПКСЗ зависит от следующих факторов:

- категория земель - кадастровый номер земельного участка - вид (группа) использования Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов предусматривает проведение кадастровой оценки земель населенных пунктов в разрезе каждого земельного участка, что позволит более точно определять их кадастровую стоимость, добиться более справедливого установления налоговой базы и сокращения числа возможных споров в отношении кадастровой стоимости земельных участков.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования:

- земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

- земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

- земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок.

- земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений.

- земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

- земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц.

- земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии.

- земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

- земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

- земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов.

- земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов.

- земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте.

- земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи;

размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов.

- земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами.

- земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования.

Определение кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов осуществляется в следующем порядке:

- формирование перечня земельных участков в составе земель населенных пунктов.

- расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов.

Перечень должен содержать сведения обо всех земельных участках, расположенных на оцениваемой территории;

не допускается отсутствие учетных характеристик по земельным участкам, включенным в перечень и наличие противоречивых данных. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель осуществляется на основе построения статистических моделей в следующем порядке:

- определение состава факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- группировка земельных участков в составе земель населенных пунктов;

- сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

- построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости) в составе земель населенных пунктов.

сельскохозяйственного назначения включает:

- определение интегральных характеристик объектов государственной кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

- определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки.

Основой государственной кадастровой оценки служат:

- данные почвенных обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);

- показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференцированного и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий (результаты I этапа кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Государственная кадастровая оценка земель лесного фонда определяется в три этапа:

I этап – в пределах оценочных зон и территорий субъектов Республики Казахстан;

II этап – в пределах территории лесхозов;

III этап – в пределах участков лесных земель в границах лесхозов.

Кадастровая стоимость лесных земель определяется на основе капитализации годового расчетного рентного дохода, получаемого в результате хозяйственного использования лесных земель.

Государственная кадастровая оценка земель водного фонда подразделяется на 6 групп. Кадастровая стоимость земельных участков, отнесенных к первой группе (земельные участки, занятые обособленными водными объектами, находящимися в обороте в соответствии с законодательством Республики Казахстан), устанавливается в размере 100% от их рыночной стоимости.

Определение кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к остальным группам, осуществляется в следующем порядке:

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к соответствующей группе;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к соответствующей группе.

промышленности и иного специального назначения производится в следующей последовательности:

- группировка различных видов использования земель промышленности и иного специального назначения;

- определение удельных показателей кадастровой стоимости земель для видов использования земель каждой группы;

- расчет кадастровой стоимости земельных участков по каждой группе земель промышленности и иного специального назначения.

Государственная кадастровая оценка земель особо государственной кадастровой стоимости земель особо охраняемых территорий и объектов служат основой для расчета кадастровых стоимостей земельных участков.

Порядок определения УПКСЗ особо охраняемых территорий и объектов устанавливается для двух групп земель в зависимости от применяемых при государственной кадастровой оценке земель методических подходов.

Для земель I-ой группы: земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), земли пригородных зеленых зон, земли природоохранного назначения, историко-культурного назначения, земельные участки, на которых находятся учебно-туристические тропы, трассы и иные особо ценные земли, УПКСЗ определяется исходя из значений удельных показателей кадастровой стоимости земель, занимающих наибольший удельный вес в структуре земель данной категории.

Для земель II-ой группы: земли рекреационного назначения (за исключением пригородных зеленых зон и учебно-туристических троп и трасс), земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов, УПКСЗ определяется на основе расчета рыночной стоимости земельных участков.

Кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется в следующем порядке:

- кластеризация объединений;

- определение удельного показателя кадастровой стоимости - определение кадастровой стоимости земельных участков объединений.

Кадастровая стоимость земельных участков объедений рассчитывается путем умножения площади земельных участков в составе объединения на удельные показатели кадастровой стоимости эталонных участков. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости 1. Цель кадастровой оценки земель.

2. Факторы удельного показателя кадастровой стоимости земель (УПКСЗ).

3. Определение кадастровой стоимости земель населенных пунктов.

сельхозназначения.

5. Определение кадастровой стоимости земель лесного фонда.

6. Определение кадастровой стоимости земель промышленности и иного специального назначения.

7. Определение кадастровой стоимости земель особо охраняемых природных территорий (ООПТ).

8. Определение кадастровой стоимости земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

6. МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА

НЕДВИЖИМОСТИ

6.1 Анализ социально-экономического развития города Алматы Динамика демографических процессов в перспективе до года будет определяться взаимодействием всей совокупности факторов общественного развития, как традиционных, давно сложившихся, так и новых, формирующихся в ходе нарастающих социально-экономических изменений и преобразований в жизни общества.

Характер демографического развития г. Алматы будет определяться естественным приростом и миграционными движениями населения, масштабы и направленность которых будут зависеть от результатов социально-экономических преобразований:

• развития экономического потенциала города;

• развития рынка жилья;

• занятости и уровня оплаты труда;

• государственной и местной социальной политики и др.

Прогнозируемая численность населения Алматы по официальным данным на период до 2020 г. определяется устойчивыми и инерционными демографическими тенденциями в Алматы, Алматинском регионе и в целом по Республике Казахстан.

Наиболее устойчивыми являются прогнозы суммарной численности населения г. Алматы, включающей постоянное и временное население.

Основная цель социального и градостроительного развития города - это создание социально-психологического комфорта и высокого уровня проживания населения на рассматриваемой территории.

Экономическими индикаторами эффективности основных направлений градостроительного развития г. Алматы является увеличение к 2020 году по сравнению с 2000 годом:

• объемов производства валового регионального продукта в 3 раза;

• объемов капитальных вложений в сопоставимых ценах в 2,5 раза;

• доходов на душу населения более чем в 2 раза.

Приоритетными программами реконструкции и развития Алматы являются:

• реконструкция районов низкоплотной существующей застройки в структурных частях города с высокой интенсивностью использования территории (примагистральных территориях, центральном ядре, городских узлах и др.), включающая снос 0,2 млн. кв. м общей площади одноэтажной территориях новым строительством многоэтажной застройки общей площадью 1,47 млн. кв. м;

• завершение строительством незавершенных объектов и формирования жилых комплексов на свободных городских территориях за пределами сложившейся застройки с вводом 4, млн. кв. м жилищного фонда, в том числе 0,7 млн. кв. м за счет реорганизации территорий производственного назначения и уплотнения существующей и общественной застройки;

• формирование в контактных зонах природно-ландшафтного каркаса и урбанизированных территорий комплексов малоэтажной жилой застройки городского и коттеджного типа объемом до 1, млн. кв. м жилищного фонда;

• реставрация, реконструкция и благоустройство жилых кварталов и комплексов, представляющих историко культурную ценность, являющихся образцами градостроительства XIX — начала XX столетий, 20-50-х годов XX века;

сохранение жилых территорий, реабилитация и обустройство жилой среды центрального ядра Алматы;

Рекреационная инфраструктура города.

городская программа развития рекреационной инфраструктуры для обслуживания новой отрасли экономической деятельности города туризма, имеет целью создать новый эффективный сектор экономики города, использующий потенциал историко культурного наследия и уникального природного окружения г.

Алматы и способный радикально решить финансовые проблемы сохранения, реставрации и воссоздания исторического наследия и природного потенциала.

Основная цель социального и градостроительного развития г.

Алматы - это создание комфортного уровня работы и проживания населения. С этой целью планируется увеличение к 2020 году по сравнению с 2000 годом:

• объемов производства валового регионального продукта на 10% в год;

• объемов капитальных вложений в сопоставимых ценах на 8% в год;

• доходов на душу населения более 5% в год.

Развитие структуры занятости населения на период до года предусматривает прирост градообразующей и обслуживающей групп населения на 9 тыс. в год.

Строительство будет осуществляться как на свободных территориях, так и на реконструируемых территориях за счет сноса ветхого жилья, уплотнения существующей застройки и реорганизации территорий производственного назначения. Общая площадь застройки составит более - 3 тыс. га.

Рост цен на недвижимость обеспечивает и предложение ипотечных кредитов, которые стимулируют приобретение жилья в рассрочку. Условия получения данного кредита в последние годы становились все более мягкими. Ставки вознаграждения снизились до 12-15% годовых, а срок предоставления кредита увеличился до 20 лет. На 1 октября 2005 года доля ипотечных кредитов физическим и юридическим лицам составила 11,8% ВВП республики, или 757,7 млрд. тенге. Увеличился и объем индивидуального жилищного строительства - за последние 5 лет он вырос более чем вдвое, а инвестиции в этот сектор составили более 140 млрд. тенге.

6.2 Классификация современных офисных помещений Классность современных бизнес-центров в значительной степени зависит от количества вспомогательных услуг.

Бизнес - центры категории А - представляют компаниям самый полный спектр услуг для комфортного ведения бизнеса.

Атрибутами такого комплекса являются не только комнаты для размещения сотрудников, но также современная система охраны и видеонаблюдения, вентиляция и кондиционирование воздуха, охраняемые специально отведенные места для стоянки автомобилей, высокая пропускная способность телефонных линий (оптико-волоконное кабельное соединение), выделенный канал Интернета, беспрерывное производство электроэнергии.

В зданиях есть вся инфраструктура, необходимая для нормальной работы: переговорные комнаты, конференц-залы, которыми могут пользоваться все арендаторы, кафе, рестораны, фитнес-центры. Здания этого класса отделаны самыми современными, натуральными и очень дорогими материалами.

Обычно это специально построенные офисные здания, имеющие гибкое внутреннее разделение. Управление этими зданиями ведется на профессиональном уровне с доступом 24 часа в сутки 7 дней в неделю. Все объекты класса А имеют прекрасное расположение и придают значительно новый вид ландшафту города. В основном данные бизнес-центры располагаются в Медеуском районе.

Офисные здания класса В - это те, которые были либо построены заново либо реконструированы в последнее время, чтобы соответствовать основным требованиям по офисным помещениям. Офисы в этих зданиях в основном разделены на комнаты, арендаторы практически не имеют возможности изменить внутреннее расположение.

По сравнению с классом А здесь используется более дешевая отделка. Нет системы вентиляции, отопление городское и кондиционирование воздуха в большинстве случаев осуществляется посредством отдельных установок. Управление собственностью в основном ограничено охраной только входа в здание. Поврежденные системы в целом ремонтируются не сразу, так как здесь нет специально выделенной группы технического обслуживания здания. Телекоммуникационные возможности таких зданий ограничены. В такого рода зданиях очень редко встречается охраняемая стоянка для автомобилей и наблюдается дефицит парковочных мест.

Здания класса С - это те здания, которые первоначально строились не для офисов, но с переоборудованием некоторых секций, чтобы удовлетворять требованиям офисных помещений. Во многих случаях это институты и административные здания Советских времен. Эти здания сдаются в аренду с предварительно разделенными заново покрашенными комнатами и ковровым покрытием. Чаще всего комнаты требуют косметического ремонта.

Некоторые помещения Класса С арендуются с офисной мебелью. Ограничено число телефонных линий. Системы охраны и безопасности ограничены до норм времен, когда это здание было построено и систем технического обслуживания того времени. В некоторых случаях имеются кондиционеры, установленные на окнах, в других случаях нагревание, вентиляция и кондиционирование воздуха ограничено центральной системой отопления. Во многих случаях в этих зданиях нет управления и группы технического обслуживания. В основном здесь нет охраняемой стоянки для автомобилей.

Главное отличие зданий класса С от зданий класса А и В заключается в отсутствии управляющего, который развивает вверенные ему площади в рамках единой концепции и фирменного стиля, повышая за счет них рыночные значения арендных ставок.

Анализ вторичного рынка коммерческой недвижимости.



Pages:     | 1 || 3 | 4 |
 


Похожие материалы:

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Т.Г.НЕФЕДОВА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ КАДАСТР Учебное пособие Алматы, 2012 5 УДК 332:72 (075,8) ББК 65.32,-5:85,118я73 Н-58 Градостроительный кадастр : учебное пособие.– Алматы, 2012. – 270 с. Рецензенты: д.э.н., профессор Сейфуллин Ж.Т. академик НАН РК Григорук В.В. Т.Г.НЕФЕДОВА ISВN 9965-655-72-3 В учебном пособии рассматриваются вопросы рационального использование земель в РК, которое является ...»

«КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Н.Н. АХМЕТСАДЫКОВ, Г.С. ШАБДАРБАЕВА, Д.М. ХУСАИНОВ ТЕХНОЛОГИЯ ВЕТЕРИНАРНЫХ БИОЛОГИЧЕСКИХ ПРЕПАРАТОВ Допущено МОН РК ВУЗ в качестве учебника Книга 2 ТЕХНОЛОГИЯ БИОЛОГИЧЕСКИХ ПРЕПАРАТОВ, ПРИМЕНЯЕМЫХ ДЛЯ ДИАГНОСТИКИ ЛЕЧЕНИЯ И ПРОФИЛАКТИКИ БОЛЕЗНЕЙ, ВЫЗЫВАЕМЫХ ВИРУСАМИ Алматы, 2013 1 УДК 378 (075.8):576.8 ББК 48 я 7 А17 Ахметсадыков Н.Н., Шабдарбаева Г.С., Хусаинов Д.М. А17 Технология ветеринарных биологических препаратов: Учеб ник – Алматы: Изд-во ...»

«ИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Н.Н.АХМЕТСАДЫКОВ Г.С.ШАБДАРБАЕВА Д.М.ХУСАИНОВ ТЕХНОЛОГИЯ ВЕТЕРИНАРНЫХ ЛЕКАРСТВЕННЫХ ПРЕПАРАТОВ (Рекомендован МОН РК) Алматы, 2013 1 УДК ББК Х Ахметсадыков Н.Н., Шабдарбаева Г.С., Хусаинов Д.М. Технология ветеринарных лекарственных препаратов: Ахметсадыков Н.Н., Шабдарбаева Г.С., Хусаинов Д.М. Технология ветеринарных лекарственных препаратов //Учебник – Алматы: Нурпринт, 2013 – 283 с. ISBN В учебнике ...»

«КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Н.П.ИВАНОВ доктор ветеринарных наук, профессор, академик НАН РК К.А.ТУРГЕНБАЕВ доктор ветеринарных наук, профессор А.Н. КОЖАЕВ кандидат ветеринарных наук ИНФЕКЦИОННЫЕ БОЛЕЗНИ ЖИВОТНЫХ Том 3 Болезни жвачных животных, свиней и лошадей Алматы, 2012 УДК 619:616.981.42 (075.8) ББК 48.73Я73 И22 Учебное пособие рассмотрено и рекомендовано к изданию Ученым Сове том факультета Ветеринарной медицины и биотехнологии КазНАУ (протокол № 7 от 26 июня 2009 г.). \ ...»

«КАЗАХСКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ Н.П.ИВАНОВ доктор ветеринарных наук, профессор, академик НАН РК К.А.ТУРГЕНБАЕВ доктор ветеринарных наук, профессор А.Н. КОЖАЕВ кандидат ветеринарных наук ИНФЕКЦИОННЫЕ БОЛЕЗНИ ЖИВОТНЫХ Том 1 Общая эпизоотология Алматы, 2012 УДК 619:616.981.42 (075.8) ББК 48.73 я73 И22 Учебное пособие рассмотрено и рекомендовано к изданию Ученым Со ветом факультета Ветеринарной медицины и биотехнологии КазНАУ (протокол № 7 от 26 июня 2009 г.). Иванов Н.П. и др. И 22 ...»

«ОТДЕЛЕНИЕ БИОЛОГИЧЕСКИХ НАУК РОССИЙСКОЙ АКАДЕМИИ НАУК УЧРЕЖДЕНИЕ РОССИЙСКОЙ АКАДЕМИИ НАУК УЧРЕЖДЕНИЕ РОССИЙСКОЙ АКАДЕМИИ ИНСТИТУТ ФИЗИКО-ХИМИЧЕСКИХ И НАУК ИНСТИТУТ МАТЕМАТИЧЕСКИХ БИОЛОГИЧЕСКИХ ПРОБЛЕМ ПОЧВОВЕДЕНИЯ РАН ПРОБЛЕМ БИОЛОГИИ РАН Российский фонд фундаментальных исследований Материалы Второй Национальной конференции с международным участием Математическое моделирование в экологии 23-27 мая 2011 г. г. Пущино УДК 57+51-7 ББК 28в6 М34 Ответственный редактор профессор, доктор биологических ...»

«Флора и фауна заповедников 65 Флора и фауна заповедников Комиссия Российской академии наук по сохранению биологического разнообразия (С екция заповедного дела) Федеральное государственное бюджетное учреждение Мордовский государственный природный заповедник имени П. Г. Смидовича ФЛОРА И ФАУНА ЗАПОВЕДНИКОВ Вып. 120 ПОЗВОНОЧНЫЕ ЖИВОТНЫЕ МОРДОВСКОГО ЗАПОВЕДНИКА Москва 2012 1 Позвоночные животные Мордовского заповедника ВЫПУСКИ КУРИРУЮТ: д.б.н. К. Л. Виноградова (низшие растения); д.б.н. В. С. ...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ГОСУДАРСТВЕННОЕ О Б Р А З О В А Т Е Л Ь Н О Е У Ч Р Е Ж Д Е Н И Е ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ МОРДОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ им. Н. II. ОГАРЕВА Е. В. МОКШИН, А. С. ЛУКАТКИЫ ПОСТАНОВКА НАУЧНОГО ЭКСПЕРИМЕНТА УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ САРАНСК ИЗДАТЕЛЬСТВО МОРДОВСКОГО УНИВЕРСИТЕТА 2011 У Д К 57.084(075.8) ББКЕ5 М749 Рецензенты: кафедра микробиологии и физиологии растений Саратовского государственного университета им. Н. Г. Чернышевского ...»

«МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА И ПРОДОВОЛЬСТВИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ГЛАВНОЕ УПРАВЛЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ, НАУКИ И КАДРОВ - УЧРЕЖДЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ БЕЛОРУССКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ ПОЛИТИЧЕСКОЕ И СОЦИАЛЬНО- ЭКОНОМИЧЕСКОЕ РАЗВИТИЕ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ: ИСТОРИЯ И СОВРЕМЕННОСТЬ Сборник научных статей по материалам академической научной конференции студентов и магистрантов (Горки, 21 ноября – 6 декабря 2012 г.) Горки БГСХА 2013 МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА И ПРОДОВОЛЬСТВИЯ ...»

«БРЯНСКОЕ РЕГИОНАЛЬНОЕ ОТДЕЛЕНИЕ РОССИЙСКОГО ФИЛОСОФСКОГО ОБЩЕСТВА БРЯНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ ПРОБЛЕМЫ СОВРЕМЕННОГО АНТРОПОСОЦИАЛЬНОГО ПОЗНАНИЯ Сборник статей Выпуск 5 Под общей редакцией доктора философских наук Э.С. Демиденко Брянск Издательство БГТУ 2007 ББК 87.6 П 78 Проблемы современного антропосоциального познания: сб. ст. / под общей ред. Э.С. Демиденко. – Брянск: БГТУ, 2007. – Вып. 5. – 275 с. ISBN 5-89838-303-4 Рассматриваются актуальные темы и проблемы современной ...»

«МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ БРЯНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ БРЯНСКОЕ РЕГИОНАЛЬНОЕ ОТДЕЛЕНИЕ РОССИЙСКОГО ФИЛОСОФСКОГО ОБЩЕСТВА ПРОБЛЕМЫ СОВРЕМЕННОГО АНТРОПОСОЦИАЛЬНОГО ПОЗНАНИЯ Сборник статей Выпуск 10 Под общей редакцией доктора философских наук Н.В. Попковой Брянск Издательство БГТУ 2012 ББК 87.6 П 78 Проблемы современного антропосоциального познания [Текст]+[Электронный ресурс]: сб. ст. / под общей ред. Н.В.Попковой. – Брянск: БГТУ, 2012. – Вып. 10. ...»

«ПЛАНЕТА ЗЕМЛЯ: АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ГЕОЛОГИИ ГЛАЗАМИ МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ И СТУДЕНТОВ Материалы российской конференции студентов, аспирантов и молодых ученых, посвященной Году Планеты Земля Москва, 6-7 апреля 2009 г. Том 3 Геология и геохимия твердых полезных ископаемых Экологическая геология Общие вопросы геофизики Издательство Московского университета 2009 УДК 55 ББК 26 П37 Печатается по решению Ученого совета Геологического факультета МГУ имени М.В.Ломоносова Редколлегия: А.В.Бовкун, В.О.Япаскурт, ...»

«ПЛАНЕТА ЗЕМЛЯ: АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ ГЕОЛОГИИ ГЛАЗАМИ МОЛОДЫХ УЧЕНЫХ И СТУДЕНТОВ Материалы российской конференции студентов, аспирантов и молодых ученых, посвященной Году Планеты Земля Москва, 6-7 апреля 2009 г. Том 2 Актуальные проблемы геохимии Инженерная геология. Геокриология. Гидрогеология Издательство Московского университета 2009 УДК 55 ББК 26 П37 Печатается по решению Ученого совета Геологического факультета МГУ имени М.В.Ломоносова Редколлегия: А.В.Бовкун, В.О.Япаскурт, А.Ю.Бычков, ...»

«Перчик ТРУБОПРОВОДНОЕ ПРАВО Под редакцией И.Г. Ларина Москва 2002 УДК 622.691.4 Перчик А.И. Трубопроводное право. – М.: Нефть и газ, 2002. – 368 с. В книге впервые в систематизированном виде изложены нормы и институты трубопроводного права, которое рассматривается в качестве подотрасли комплексной отрасли – транспортное право. Дано определение предмета, метода и источников трубопроводного права, большое место уделено вопросам государственного регулирования магистрального трубопроводного ...»

«Министерство сельского хозяйства РФ Департамент научно-технологической политики и образования Министерство сельского хозяйства Иркутской области Иркутская государственная сельскохозяйственная академия НАУЧНЫЕ ИССЛЕДОВАНИЯ СТУДЕНТОВ В РЕШЕНИИ АКТУАЛЬНЫХ ПРОБЛЕМ АПК Материалы студенческой научно-практической конференции с международным участием, посвященной 80-летию ФГБОУ ВПО ИрГСХА (19-20 марта 2014 г., г. Иркутск) Часть II Иркутск, 2014 1 УДК 001:63 ББК 40 Н 347 Научные исследования студентов в ...»

«ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ    Уральский государственный экономический университет                Ю. А. Овсянников, Я. Я. Яндыганов  ПРОГНОЗИРОВАНИЕ  И ПЛАНИРОВАНИЕ  ПРИРОДОПОЛЬЗОВАНИЯ                              Екатеринбург  2008  ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ Уральский государственный экономический университет Ю. А. Овсянников, Я. Я. Яндыганов ПРОГНОЗИРОВАНИЕ И ПЛАНИРОВАНИЕ ПРИРОДОПОЛЬЗОВАНИЯ Рекомендовано Учебно-методическим советом Уральского государственного ...»

«Министерство образования и науки Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования Иркутский государственный университет А. В. Болотов БИОЛОГИЯ РАЗМНОЖЕНИЯ И РАЗВИТИЯ Раздел. БИОЛОГИЯ ИНДИВИДУАЛЬНОГО РАЗВИТИЯ Учебное пособие УДК 591.3(075.8) ББК 28.63я73 Б79 Печатается по решению ученого совета биолого-почвенного факультета ИГУ Рецензенты: канд. мед. наук А. А. Бочкарёв (Иркут. филиал ФГОУ ВПО РГУФКСМиТ) канд. биол. наук ...»

«ЧТЕНИЯ ПАМЯТИ АЛЕКСЕЯ ИВАНОВИЧА КУРЕНЦОВА A. I. Kurentsov's Annual Memorial Meetings _ 2010 вып. XXI УДК 92 ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ЭНТОМОЛОГ И ГЕОГРАФ ЛЮДМИЛА ДМИТРИЕВНА ФИЛАТОВА А.Н. Купянская, С.А. Шабалин Биолого-почвенный институт ДВО РАН, г. Владивосток Приводятся сведения о дальневосточном энтомологе и географе, первом исследователе жуков-стафилинид (Coleoptera: Staphylinidae) Приморского края Людмиле Дмитриевне Филатовой (1941–1998). Дан список публикаций Л.Д. Филатовой. Людмила Дмитриевна ...»

«Общественная палата Российской Федерации Комиссия Общественной палаты РФ по экологической политике и охране окружающей среды Муниципальное управление в сфере охраны окружающей среды (законодательство и практика его применения) ответственный редактор м.и. васильева Москва 2007 УДК 349.6 ББК 67.407 В 19 Авторский коллектив: М.И. Васильева, профессор кафедры экологического и земельного права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова, д.ю.н. — Введение; Глава 1; §2 Главы 4 (в соавт. с Т.В. ...»






 
© 2013 www.seluk.ru - «Бесплатная электронная библиотека»

Материалы этого сайта размещены для ознакомления, все права принадлежат их авторам.
Если Вы не согласны с тем, что Ваш материал размещён на этом сайте, пожалуйста, напишите нам, мы в течении 1-2 рабочих дней удалим его.